🏠 보증금 159,000,000원 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 신건 인수 18,802,000원
인천지방법원 2026타경501676. 인천 미추홀구 주안동 쌍용프라임빌 나동 501호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사라인버앤제이이고, 서울보증보험 주식회사가 2026.02.26. 강제경매를 신청했습니다. 현재 살아 있는 선순위 핵심 권리는 2023.12.27. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금 159,000,000원, 주민등록일 2021.11.09., 확정일자 2021.09.23.로 경매개시결정보다 앞섭니다.
다만 한국토지주택공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보면 안 됩니다. 제공된 조사 내용상 한국토지주택공사는 전희성의 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고이며, 실제 임차인은 전희성 1명입니다. 따라서 159,000,000원을 전희성 보증금과 다시 더하는 식의 중복 계산은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-5 쌍용프라임빌 나동 5층501호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 구월로40번길 6-29 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 59.31㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사라인버앤제이 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 176,938,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
과거 광주문화신용협동조합 근저당 178,100,000원은 2019.11.08. 이미 말소됐고, 남인천농업협동조합 근저당 104,400,000원도 2020.02.20. 이미 말소됐습니다. 2019년 서울보증보험주식회사 가압류 4,886,993원 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 남는 것은 선순위 주택임차권과 경매개시 이후의 국민건강보험공단 압류입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 이름 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전희성 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2021.11.09 | 2021.09.23 | 159,000,000원 | 有 | 有 | 전희성 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사는 주택임차권등기와 배당요구를 통해 보증금 159,000,000원에 대한 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 하지만 이는 전희성 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인 수는 1명, 분석 대상 보증금도 159,000,000원 한 번으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘보증금 구조’를 먼저 본다
신건 최저가는 143,000,000원으로 보증금 159,000,000원보다 낮습니다. 배당표에서는 집행비용 2,802,000원을 먼저 배당한 뒤 한국토지주택공사에 140,198,000원이 배당되고, 보증금 중 18,802,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
이런 대항력 인수형 물건은 낙찰가만 내려간다고 총부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가 114,400,000원에 매수인 인수액이 47,001,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 91,520,000원에 인수액이 69,527,360원으로 더 커집니다. 즉 낙찰가가 떨어지는 대신 미배당 보증금이 커져, 실질취득 부담은 보증금 159,000,000원 수준에서 쉽게 내려오지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 18,802,000원 | 176,938,684원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 47,001,600원 | 176,938,684원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 69,527,360원 | 176,938,684원 |
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 159,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 176,938,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당 가정에서는 임차보증금 부족분 18,802,000원이 매수인 인수로 남고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 176,938,684원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 석바위시장역 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 석바위시장역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 245.1㎡, 공시지가 1,771,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 쌍용프라임빌은 8세대이며 2010.10.26. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질부담 기준으로 계산. 신건 최저가 143,000,000원만 보지 말고 배당 후 인수액 18,802,000원을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰로 매각가는 낮아져도 임차보증금 인수액이 47,001,600원·69,527,360원으로 증가합니다.
- 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사는 전희성 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 임차권 말소 범위와 대항력 처리 내용을 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 전희성 임차관계 확인. 전희성의 보증금·확정일자는 별도로 확인해 대위·승계 관계와 실제 점유 상태를 맞춰봐야 합니다.
- 최근 시세 별도 확인. 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 감정가나 보증금 수준의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “유찰돼도 보증금은 따라온다”
이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 말소형 경매와 결이 다릅니다. 대항력·우선변제권이 있는 159,000,000원 보증금이 선순위에 있고, 신건 배당 기준으로도 18,802,000원이 매수인 인수로 남습니다. 1회 유찰 시 인수액은 47,001,600원, 2회 유찰 시에는 69,527,360원으로 커집니다.
한국토지주택공사는 전희성 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금을 두 번 더할 필요는 없지만, 반대로 이를 이유로 선순위 임차보증금 위험 자체를 지워서도 안 됩니다. 말소동의 확약서가 제출된 사실은 중요한 변수지만 제공된 내용만으로 대항력 포기까지 확인되지는 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 인수 구조와 확약서 원문 확인이 우선입니다.
