인천지방법원 2026타경501696. 운서에스케이뷰스카이시티 240동 10층 1003호 아파트입니다. 소유자는 신동근이고, 2022.11.16 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 440,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 2026.03.03 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다.
점유관계에서는 이규진의 전입신고가 2023.02.13로 확인됩니다. 말소기준권리인 2022.11.16 농협은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2026.04.22 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 점유자로 분석되며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501696 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1598-1 운서에스케이뷰스카이시티 240동 10층1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.9126㎡ · 20층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 신동근 (2022.11.16 소유권이전 · 거래가액 411,040,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 483,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 392,857,282원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 앞선 신한자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐고, 신동근 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2026.03.03 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규진 | 2023.02.13 | 2026.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다
운서SKVIEWskycityⅡ는 909세대이며 사용승인일은 2022.08.26입니다. 제공된 최근 거래 12건의 평균은 437,750,000원이고, 최신 거래는 2026.04 470,000,000원입니다. 현재 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.8㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 7 | 459,000,000원 |
| 2026.04 | 78.77㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 78.77㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 10 | 457,500,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 11 | 447,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 6 | 432,500,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 78.77㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 18 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 78.77㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 13 | 464,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 437,750,000원 |
현재 신건 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 평균 437,750,000원을 웃돌고, 최신 거래 470,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회로 집계돼 있어 가격 측면에서는 유찰 후 구간을 비교하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,230,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,770,000원 |
현재 회차 483,000,000원 가정에서는 농협은행 근저당 채권최고액 440,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 35,770,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 483,000,000원 | 440,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 386,400,000원 | 380,190,400원 | 59,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 309,120,000원 | 303,992,320원 | 136,007,680원 | 0원 |
유찰되면 농협은행 채권의 미배당액은 늘지만, 이는 매수인이 승계하는 임차보증금과 다릅니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종IC 북서측 인근으로 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 10층 1003호이며 사용승인일은 2022.08.26입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·상태. 아파트로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 단지. 운서SKVIEWskycityⅡ는 909세대이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 별개로 판단해야 합니다.
- 점유자 확인. 이규진은 대항력이 없지만 실제 점유상태와 인도 일정은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 386,400,000원, 2회 유찰 시 309,120,000원으로 시뮬레이션돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮고, 가격은 기다릴 이유가 있다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.11.16 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이규진의 전입일은 2023.02.13이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 평균 437,750,000원의 110.3%이며 최신 거래 470,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리보다 매수가격을 얼마나 낮춰 잡느냐가 핵심입니다.
