인천지방법원 2026타경502040. 검단신도시한신더휴캐널파크 1107동 6층 601호, 84.1588㎡대 아파트입니다. 공부상 방3·화장실2·거실·주방/식당 구조이며, 사용승인일은 2021.09.06, 28층 건물 중 6층입니다. 소유자 이윤정은 2019.08.31 매매를 원인으로 2021.11.04 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 400,700,000원입니다.
가격만 놓고 보면 신건 최저가 629,000,000원은 같은 단지 동일 면적대 최근 12개월 평균 635,166,666원의 99.0%입니다. 최신 거래도 2026.04의 641,000,000원이고, 최근 거래 범위는 619,000,000원부터 655,000,000원까지입니다. 즉 감정가가 시장에서 크게 떨어져 있는 물건이 아니라 거의 시세권에 붙어 있는 물건입니다.
여기에 권리분석의 핵심 변수가 하나 더 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 정봉규가 확인되고, 전입일이 2021.09.10입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1254-1 검단신도시한신더휴캐널파크 1107동 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적대 | 아파트 · 84.1588㎡대 · 방3·화장실2·거실·주방/식당 · 지상28층 중 6층 |
| 사용승인 | 2021.09.06 |
| 소유자 | 이윤정 · 2021.11.04 소유권이전 · 거래가액 400,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 629,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 526,470,079원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 빠른 전입자가 핵심
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2021.11.04 평창농업협동조합 근저당권 474,000,000원이 설정됐다가 2025.02.06 해지로 말소됐고, 다음 날인 2025.02.07 하동군수산업협동조합 명의의 근저당권 628,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2026.06.30 위드자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐으며 2026.07.01에는 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 질권도 이어집니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사된 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정봉규 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음·금액 미상 |
정봉규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 점유자입니다. 따라서 동일 보증금을 중복 합산하는 문제는 없지만, 더 중요한 문제는 보증금 자체가 확인되지 않는다는 점입니다. 대항요건이 유지되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 구조라면 매수인이 미배당 보증금을 승계할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 629,000,000원은 거의 시세권
검단신도시한신더휴캐널파크는 936세대이며 사용승인일은 2021.09.06입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 635,166,666원입니다. 신건 최저가 629,000,000원은 이 평균의 99.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.34㎡ | 27 | 641,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 5 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.16㎡ | 24 | 645,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 21 | 655,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 23 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 5 | 633,000,000원 |
| 2026.03 | 84.16㎡ | 26 | 619,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 11 | 635,000,000원 |
| 2026.03 | 84.16㎡ | 16 | 635,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 84.16㎡ | 26 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 26 | 639,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.1588㎡대 | 12건 | 635,166,666원 |
최근 거래 최저는 619,000,000원, 최고는 655,000,000원이고 최신 거래는 2026.04의 641,000,000원입니다. 최저가 629,000,000원은 최근 12개월 평균보다 소폭 낮지만 99.0% 수준이라 경매 특유의 큰 할인이라고 보기 어렵습니다. 더구나 임차인 승계액이 확정되지 않은 상태이므로 실질취득가 기준 가격 메리트는 아직 판단 보류가 맞습니다.
④ 참고 배당 시나리오 (매각가 629,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 620,310,000원 |
위 금액 배분은 집행비용과 잔여금만 계산된 참고 시나리오입니다. 등기상 담보권과 임차인의 실제 배당관계가 반영된 최종 배당표로 볼 수 없으며, 특히 신청채권 청구액 526,470,079원과 정봉규의 보증금·우선변제 여부를 별도로 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 절차상 추가 확인 — 파산선고와 담보권 이전
경매개시결정은 2026.03.16이고, 이후 2026.04.20 서울회생법원의 파산선고결정이 있었으며 등기 접수는 2026.04.24입니다. 다시 2026.06.30 기존 근저당권이 위드자산관리대부주식회사로 이전되고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐으며, 2026.07.01에는 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 질권 설정이 이어졌습니다.
이 일련의 후속 등기는 매수인이 모두 인수한다는 뜻은 아니지만, 배당채권자와 담보권 귀속관계가 경매개시 이후에도 변동된 사건이라는 점을 보여줍니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기사항과 매각물건명세서, 배당요구 관계를 같은 시점 기준으로 맞춰 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천아라고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 인천1호선 아라역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 검단신도시한신더휴캐널파크는 936세대이며, 본건은 지상28층 건물의 6층입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며 공시지가는 1,619,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이고 중로각지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정봉규 보증금 확인. 실질취득가를 결정하는 최우선 확인사항입니다. 금액이 확인되기 전에는 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 대항요건 유지 여부 확인. 2021.09.10 전입만으로 대항력 有를 단정하지 말고 실제 점유와 현재 상태를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 승계액을 가르는 핵심입니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 임차인 승계액이 확인되면 낙찰가에 더한 실질취득가를 최근12개월 평균 635,166,666원 및 최신 거래 641,000,000원과 비교해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 경매개시 후 파산선고, 근저당권 이전, 근질권·질권 설정이 이어졌으므로 최신 등기부와 배당관계를 같은 기준일로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유상태 확인. 현장 점유와 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “99.0% 시세권 + 인수액 미상”
이 사건의 포인트는 가격보다 먼저 정봉규의 보증금과 대항관계입니다. 최저가 629,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 635,166,666원의 99.0%라서, 권리관계가 완전히 깨끗하다고 해도 큰 할인 폭이 있는 신건은 아닙니다. 그런데 2021.09.10 전입자가 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 실질취득가조차 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “시세는 거의 시장가격, 권리는 아직 미확정”입니다. 임차인 보증금이 확인되어 승계액이 0원으로 정리되면 629,000,000원을 기준으로 가격을 다시 판단할 수 있지만, 승계액이 발생한다면 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득가로 바뀌어야 합니다. 보증금 확인 전 응찰가 산정은 보류하는 편이 권리분석상 자연스럽습니다.
