인천지방법원 2026타경502042. 인천 남동구 구월동 소재 4층 403호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이충두이며 2021.11.01 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 등기에는 매각으로 인수될 근저당이 확인되는 구조가 아니라, 이 사건에서 가장 중요한 권리는 임차인 김예지의 선순위 대항력입니다. 김예지는 2021.10.29 전입했고 확정일자는 2021.09.23이며, 2026.05.15 배당요구를 했습니다.
이 사건의 말소기준으로 표시된 권리는 2026.03.12 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 배당으로 전액 회수되면 매수인에게 남는 보증금은 없지만, 배당으로 전액 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1150-6 4층 403호 · 인주대로626번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이충두 (2021.11.01 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 아프로에프앤아이대부 / 6,714,380원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 강제경매보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 백령농업협동조합·진도군수산업협동조합·우리은행·한국스탠다드차타드은행· 신한은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2023.09.12 압류 역시 2023.10.06 해제됐습니다. 현재 경매의 핵심은 2026.03.12 아프로에프앤아이대부가 신청한 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 입찰의 선결조건
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예지 | 주거 | 2021.10.29 | 2021.09.23 | 미상 | 2026.05.15 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당액 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 실질취득가는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 매수인이 승계하는 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 신건 135,000,000원이 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 임차인 · 김예지 | 미상 | 미상 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 아프로에프앤아이대부 | 6,714,380원 | 6,714,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,595,620원 |
125,595,620원은 임차인 보증금과 임차인 최우선변제·당해세가 반영되지 않은 배당 시뮬레이션상의 잔여액입니다. 김예지의 보증금이 미상이므로 실제 소유자 교부액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 6,714,380원 | 0원 | 125,595,620원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 6,714,380원 | 0원 | 98,973,620원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 6,714,380원 | 0원 | 77,730,420원 |
신청채권자만 놓고 보면 세 회차 모두 6,714,380원이 전액 배당됩니다. 하지만 이 표만 보고 “1회 또는 2회 유찰되면 안전하게 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 별도로 존재하고 그 금액이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차인의 미배당액이 늘면 매수인의 실제 부담이 그만큼 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호입니다.
- 주위환경. 길병원사거리 남서측 인근으로 다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외, 서측 약 6m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 245.3㎡, 완경사, 소로각지이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김예지의 보증금이 이 사건의 핵심입니다. 금액 확인 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 배당 순위 확인. 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.09.23, 배당요구 2026.05.15의 효력을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 신건 가격 착시 경계. 최저가 135,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 미배당 보증금까지 합친 금액이 실제 취득비용입니다.
- 유찰 시에도 동일. 108,000,000원이나 86,400,000원으로 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘 수 있으므로 단순 할인율만 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서와 현황조사에서 임차보증금, 점유관계, 배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 담보권은 이미 말소됐고 신청채권자 청구액도 6,714,380원입니다. 그러나 경매의 위험은 등기부에만 있는 것이 아닙니다. 김예지는 2021.10.29 전입한 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 확정일자와 배당요구가 있더라도 보증금을 모르니 전액 배당 여부를 계산할 수 없고, 미배당액이 남으면 매수인이 승계할 수 있습니다.
따라서 신건 135,000,000원이라는 숫자만 보고 입찰 여부를 판단해서는 안 됩니다. 먼저 임차보증금을 확인하고, 예상 배당액을 계산한 뒤, 낙찰가 + 미배당 보증금으로 실질취득가를 다시 산정해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 권리와 가격 모두 보류가 맞습니다.
