인천지방법원 2026타경502116. 청라아이에이치피이지움 에이동 7층 714호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 기재돼 있습니다. 소유자 오선미는 2023.08.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 146,200,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
2026.03.16 유더블유아이유동화전문 유한회사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 등기 내용에는 양도인이 주식회사 우리은행으로 표시돼 있습니다. 말소기준 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있어 점유관계는 입찰 전에 원본 현황조사와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 7층714호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제7층 제714호 · 사용승인 2023.06.26 |
| 소유자 | 오선미 (2023.08.24 소유권이전 · 거래가액 146,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 100,031,799원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.24 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 오선미입니다. 2026.03.16 경매개시결정은 이보다 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당표상 현재 회차 138,000,000원 매각 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 138,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건·인근 비교 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 2023년 거래가액은 146,200,000원이지만, 이를 현재 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,268,000원 |
현재 회차 1.38억에서는 제공된 배당 시뮬레이션상 근저당 채권최고액 1.2억이 전액 배당되고 소유자에게 15,268,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청라지구 2호소공원 남측 인근. 동류형 업무시설, 각종 근린생활시설, 공업용 나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 25m, 20m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서의 점유 내용을 원본 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이 함께 나타납니다. 실제 건축물대장상 용도와 현재 이용상태를 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 138,000,000원의 적정성을 별도 비교사례로 확인해야 합니다.
- 회차별 채권 미배당. 1회 유찰 시 11,945,600원, 2회 유찰 시 33,669,760원의 미배당이 계산되지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 토지이용 제한. 준공업지역·경제자유구역·도시첨단산업단지·지구단위계획구역 등 관련 제한사항을 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.08.24 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 근저당 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 15,268,000원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 138,000,000원을 평가할 최근 실거래 비교자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 현재 가격의 적정성과 실제 점유관계를 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
