인천지방법원 2026타경502199. 간석동 라인빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 현 소유자는 천인삼 씨로, 2022년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구액 75,732,684원으로 진행하는 강제경매입니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 2025.01.13 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다.
이 임차권은 임대차계약일 2022.12.01, 확정일자 2022.12.02, 주민등록일자 2022.12.05, 점유개시일 2022.12.23이고 보증금은 73,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 2026.03.18 강제경매개시결정으로 제시되어 있어 임차권이 그보다 앞섭니다. 현재 가격에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 없지만, 유찰되어 배당재원이 줄면 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-35 라인빌라 4층402호 · 간석로88번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 4층 중 제4층 제402호 |
| 건물 | 철근콘크리트조·조적조 스라브지붕 · 사용승인일 1994.12.08 |
| 소유자 | 천인삼 (2022.07.22 임의경매로 인한 매각, 2022.07.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 75,732,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거의 근저당·가압류·압류와 2020년 임의경매개시결정은 이미 말소됐고, 2022년 임의경매 매각으로 천인삼 씨가 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.01.13 한국토지주택공사의 주택임차권이 등기됐고, 2026.03.18 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 제시된 말소기준은 이 2026.03.18 강제경매개시결정입니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 | 73,000,000원 | 2022.12.05 / 2022.12.02 | 2025.01.13 | 대항력 有 우선변제 승계 |
한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 봅니다. 다만 등기된 임차권 자체의 배당·인수 효과는 별개이므로, 보증금 73,000,000원은 배당 계산에 그대로 반영해야 합니다.
③ 유찰 시 가격 함정 — 최저가는 내려가도 총부담은 74,000,000원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 서울보증보험 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 77,000,000원 | 0원 | 77,000,000원 | 2,214,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 61,600,000원 | 12,908,800원 | 74,508,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,280,000원 | 25,007,040원 | 74,287,040원 | 0원 |
이 물건의 핵심은 바로 이 표입니다. 1회 유찰되면 최저가는 61,600,000원으로 떨어지지만 12,908,800원을 인수해 실질취득은 74,508,800원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 49,280,000원까지 내려가지만 25,007,040원을 인수해 총부담은 74,287,040원입니다. 즉 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 75,732,684원 | 2,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 임차보증금 73,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사 청구액 75,732,684원 중 예상배당은 2,214,000원, 미배당은 73,518,684원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 스라브지붕 지상 4층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 1994.12.08입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다.
- 중요 현황. 현황 402호 출입구 표시 위치와 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 평면도 위치가 상이하다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 1회 유찰은 61,600,000원이 아니라 74,508,800원, 2회 유찰은 49,280,000원이 아니라 74,287,040원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 말소동의 확약서가 실제로 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 현재 가격에서는 73,000,000원이 전액 배당되지만 낙찰가가 내려가면 미배당분 인수 가능성이 생깁니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 호수 위치 대조. 현황 402호 출입구 표시와 집합건축물대장 평면도 위치가 상이하다는 감정평가 의견을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래금액 비교자료가 제시되지 않아 실질취득 74,000,000원대의 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
현재 신건 77,000,000원에서는 한국토지주택공사 보증금 73,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 12,908,800원, 2회 유찰 시 25,007,040원이 매수인 인수로 계산돼 실질취득은 각각 74,508,800원, 74,287,040원입니다.
즉 최저가는 61,600,000원, 49,280,000원으로 내려가도 실제 부담은 74,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 시세 비교용 최근 거래금액이 없고, 말소동의 확약서는 제출됐지만 제시된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으며, 402호의 현황 위치와 건축물대장 평면도 위치가 상이하다는 감정평가 의견도 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮아지는 최저가가 아니라 임차권 미배당과 확약서의 정확한 효력 범위입니다.
