인천지방법원 2026타경502565. 강화일반산업단지 내 강화인더스타운2 1층 101호로, 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황 공실입니다. 말소기준권리는 2021.05.27 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 418,800,000원입니다. 이후 박만수 근저당, 서울보증보험·전북은행 가압류, 지방자치단체·국세 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하고 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 414,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 동시에 이 물건은 동일 용도의 최근 실거래 비교치가 제시되어 있지 않아, 신건 4.14억을 두고 시세보다 저렴하다거나 할인 매력이 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 산업단지 배후의 소규모 상가지대이고 현황 공실이라는 점 때문에 주거용 물건보다 임대수요·재매각 가능성 검증이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502565 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화산단로 58 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 가영복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 414,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 397,896,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 418,800,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 세금·파산 기록은 확인
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 조사된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 2021.05.27 국민은행 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 박만수 근저당과 서울보증보험·전북은행 가압류, 강화군·국세·서울특별시 압류, 2026.03.30 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 414,000,000원입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 331,200,000원(감정가 80%), 2회 유찰 264,960,000원(감정가 64%)으로 제시되어 있습니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 없기 때문에 이 금액들을 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 414,000,000원 | 407,460,000원 | 228,927,477원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 331,200,000원 | 325,763,200원 | 310,624,277원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 264,960,000원 | 260,450,560원 | 375,936,917원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 414,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,540,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 418,800,000원 | 407,460,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 박만수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,391,499원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사전북은행 | 73,195,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 636,387,477원 중 현재 배당 시나리오의 채권자 배당액은 407,460,000원, 미배당액은 228,927,477원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세는 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 강화일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 산업단지를 배후지로 하는 소규모 상가지대입니다. 배후지 규모는 크지 않은 상태입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 노선횟수와 배차간격으로 보아 대중교통 편익은 불편한 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 101호이며, 상가 11개 호·업무시설 43개 호·주차 49대·승강기 2대의 건물입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·강화일반산업단지·지구단위계획구역이며, 제한보호구역과 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 공시지가는 310,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 근거 확보. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 414,000,000원을 곧바로 시장가로 보지 말고, 동일 건물·인근 산업단지 근린시설의 실제 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 기존 영업 종료 사유, 시설 상태, 신규 임차수요와 예상 공실기간을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 배당상 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2024.05.20 파산선고결정의 현재 절차 상태와 본건 경매에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.05.27 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 말소 여부와 현재 경매신청채권의 승계관계를 등기·경매기록으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라, 전형적인 대항력 임차인 인수형 물건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리도 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 투자 매력까지 높다고 볼 수는 없습니다. 물건은 강화일반산업단지 내 근린생활시설(일반음식점), 현재 공실이고 배후 상권 규모가 크지 않으며 대중교통 편익도 불편한 상태입니다. 무엇보다 최근 실거래 비교가격이 없어 신건 최저가 414,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 실제 승부처는 공실 해소 가능성과 시장에서 다시 팔 수 있는 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
