인천지방법원 2026타경502776. 애플하우스2차 5층 506호, 면적 14.42㎡ 물건입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 정하나이며, 2022.08.08. 매매 거래가액 50,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부에 과거 설정됐던 마한농업협동조합 근저당 36,000,000원과 봉황농업협동조합 근저당 41,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2026.01.15. 국 명의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.08.21.의 한국토지주택공사 주택임차권등기와, 별도로 확인되는 황홍익의 2025.01.24. 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층 506호 |
| 사건용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 / 규모 | 14.42㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건 내 5층 506호 |
| 소유자 | 정하나 (2022.08.08. 매매 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 52,531,835원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 실제 임차인은 별도 확인
말소기준은 2026.01.15. 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 을구 5번 한국토지주택공사 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다. 등기내용상 보증금은 47,000,000원, 임대차계약일은 2022.07.06., 주민등록일과 확정일자는 2022.07.07., 점유개시는 2022.07.29.로 기재돼 있습니다.
② 임차인·승계관계 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 성격 | 전입/기준일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황홍익 | 실제 임차인 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 2022.07.07 | 2022.07.07 | 47,000,000원 | 有 | 有 | 대위·중복 · 확약 반영 실질 0원 |
한국토지주택공사는 실제 임차인으로 한 명 더 세는 대상이 아닙니다. 황홍익 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 47,000,000원을 황홍익의 보증금과 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 48,000,000원은 ‘큰 할인’이 아니다
애플하우스2차는 24세대, 사용승인일 2011.03.23.이며 대상면적은 14.42㎡입니다. 제공된 최근 12개월 평균은 49,000,000원, 최신 거래는 2022.08. 50,000,000원입니다. 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 14.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 14.67㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 14.42㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 48,200,000원 |
전체 평균 48,200,000원과 비교한 비율은 99.6%이고, 최근 12개월 평균 49,000,000원과 비교한 비율은 98.0%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.3% 높게 산출돼 있습니다. 즉 확약만 반영한 실질취득 48,000,000원은 최근 시세 지표보다 약간 낮지만, 미상임차인 위험을 감수할 정도의 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 47,000,000원 | 46,736,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 52,531,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산에서는 한국토지주택공사 보증금에 264,000원이 미배당돼 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 을구 5번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 황홍익의 미상 권리는 이 계산과 별도입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 LH 인수 | 확약 반영 LH 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 9,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 17,232,960원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 LH 관련 미배당액이 커져 실질취득가가 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 확약으로 그 주된 인수가 해소되지만, 확약 밖 황홍익의 권리가 미확정이므로 유찰가만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용현초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가상 본 호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 사용승인일 2011.03.23. 철근콘크리트구조, 기본 난방·위생·급배수·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다.
- 도로. 필지 북동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모의 14.42㎡ 원룸형으로, 동일·유사 면적 거래 표본은 47,000,000원~50,000,000원입니다. 경매통계상 평균 유찰횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황홍익 보증금 확인. 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서·배당요구서·임대차계약 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 한국토지주택공사 임차권을 실제로 말소시키는 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 47,000,000원은 황홍익 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균 49,000,000원의 98.0%, 최신 거래 50,000,000원보다 낮지만 큰 할인폭은 아닙니다.
- 유찰 시 착시 주의. 단순 배당 룰상 1회 유찰 시 LH 관련 인수 9,691,200원, 2회 유찰 시 17,232,960원으로 커집니다. 이 사건은 확약으로 해당 인수가 0원이지만, 황홍익의 미상 권리는 별도로 남습니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 위치확인은 집합건축물대장 도면과 현관 호별 표시 등에 의거했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석은 끝나지 않았다”
이 물건의 핵심은 두 임차인 이름을 두 개의 보증금으로 합산하지 않는 것입니다. 한국토지주택공사는 황홍익 보증금의 대위·승계 주체이므로 실제 임차인은 1명입니다. 등기된 47,000,000원 임차권은 배당상 264,000원이 남지만 말소동의 확약서가 있어 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그러나 황홍익은 2025.01.24. 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 권리는 확약 범위 밖에서 별도로 확인해야 하므로 현재 단계에서 인수위험 0원이라고 전체 사건을 단정할 수 없습니다. 가격도 최저가 48,000,000원이 최근 12개월 평균 49,000,000원의 98.0%에 불과해 큰 할인은 아닙니다. 결국 이 사건은 “LH 확약은 긍정적이지만, 황홍익 권리 확인 전에는 가격보다 권리확정이 먼저”인 물건입니다.
