창원지방법원 2025타경20558. 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가가 약 6억 원인데 현재 최저매각가는 약 1억 4,454만 원입니다. 감정가 대비 하락폭만 보면 상당히 커 보이지만, 이 물건은 일반적인 주택이나 아파트 경매가 아닙니다. 지하층 창고, 1층 주택 및 숙박시설, 2~3층 숙박시설이라는 복합 이용구조를 갖고 있고, 별도의 나지와 주차장 이용 토지, 제시외 건물까지 매각범위에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2002.02.27 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 이후 설정된 전병주 근저당권, 제주특별자치도 압류, 농협은행 및 안덕신용협동조합 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 이 사실이 곧 낙찰자의 최종 인수 부담이 0원으로 확정된다는 뜻은 아닙니다. 주거점유자의 전입 시점과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 별도로 판단해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20558 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 51-1 |
| 건물 등기 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-20 제1호 도로명주소: 오동북1길 12 |
| 물건종류 | 기타 건물 및 토지 · 주거·숙박시설 혼합 이용 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용현황 | 지하층 창고 / 1층 주택 및 숙박시설 / 2~3층 숙박시설 |
| 토지 이용현황 | 주거나지 및 주차장 이용 토지, 주상용 건부지 |
| 소유자 | 김선호 (등기 소유자 요약상 단독소유) |
| 감정가 | 602,015,760원 |
| 최저매각가 | 144,544,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 190,187,743원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기자료 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 점유위험은 별개
말소기준은 2002.02.27 농업협동조합중앙회의 근저당권으로, 채권최고액은 260,000,000원입니다. 이후 2016.04.27 전병주 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 2025년에는 압류·가압류 및 경매개시결정이 연이어 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2002년 근저당권에는 오동동 55-20 토지와 관련된 공동담보 기재가 있으며, 토지 분필 이후 오동동 55-71이 공동담보에 기재됐다가 해당 토지에 관한 일부소멸 기록이 이어집니다. 2016년 전병주 근저당권에도 오동동 55-20 토지의 공동담보가 기재되어 있습니다. 일괄매각 각 목록의 담보권 범위와 배당 관계를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 변수
매각물건명세서에는 주거 이용과 관련된 '참조' 기록 1건이 있습니다. 다만 특정한 실제 임차인의 인적 사항이나 임대차계약 내용이 확인된 상태는 아닙니다. 따라서 실제 임차인 수는 확정할 수 없으며, 이 기록만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수도 없습니다.
| 점유 관련 기록 | 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 참조 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
주거점유 참조 1건이며 실제 임차인 여부와 수는 미확정입니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 분류되는 기록은 아닙니다. 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
특히 건물 1층에 주택과 숙박시설이 함께 있고 2~3층은 숙박시설로 이용 중이라는 점에서, 공간별 점유 형태를 확인할 필요가 있습니다. 숙박시설 이용 사실만으로 전체 건물이 주거용이라고 판단해서도 안 되고, 반대로 주거점유자의 임대차 보호 가능성을 일괄 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 24%라는 숫자가 시세는 아니다
현재 최저매각가 144,544,000원은 감정가 602,015,760원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 사실은 확인되지만, 실제 거래가격과 비교해 할인된 가격이라는 의미는 아닙니다. 이 물건은 토지와 주거·숙박시설, 제시외 건물이 결합된 복합 물건으로, 건물의 실제 수익성, 시설 상태, 토지 이용가능성, 점유 부담이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 144,544,000원 | 141,720,384원 | 354,592,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 101,180,800원 | 98,964,269원 | 397,348,115원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 70,826,560원 | 69,151,682원 | 427,160,702원 |
향후 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,544,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다는 가정하에, 집행비용을 우선 공제한 뒤 농업협동조합중앙회 근저당권에 141,720,384원이 배당되는 구조입니다. 그다음 순위의 근저당권과 가압류 채권에는 배당 여력이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,823,616원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 260,000,000원 | 141,720,384원 |
| 2. 근저당 · 전병주 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 100,493,511원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안덕신용협동조합 | 15,818,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 496,312,384원 | 141,720,384원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 354,592,000원 |
근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 순위는 배당요구·채권계산서와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용현황과 환금성 (감정·토지 관련 사항 기준)
- 복합 이용 건물. 지하층은 창고, 1층은 주택 및 숙박시설, 2~3층은 숙박시설로 이용 중입니다. 단순 주택이 아니라 숙박시설 이용현황까지 고려해야 하는 물건입니다.
- 일괄매각. 목록2는 주거나지이며 목록4의 주차장으로 이용 중입니다. 목록3은 주상용 건부지로 이용되며, 지상의 울타리 등 토지 부합물이 평가에 포함되어 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 감정평가서상 기호 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)의 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다. 실제 구조와 이용현황, 건축물대장 및 현황도면의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구와 가축사육제한구역에 해당합니다. 건물의 현재 용도와 향후 이용계획에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 토지 관련 자료상 지목은 대, 지형은 평지·부정형이며 도로 접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 토지면적 116.6㎡ 및 공시지가 666,900원/㎡의 기록이 있으나, 이를 일괄매각 전체의 총 토지면적이나 시장가치로 간주해서는 안 됩니다.
- 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 위반 표시가 없다는 사실만으로 제시외 건물이나 숙박시설 이용의 적법성이 모두 검증된 것은 아닙니다.
- 환금성. 주거·숙박 혼합 건물과 여러 토지를 일괄 취득하는 구조여서 일반적인 단일 주택과는 수요층이 다를 수 있습니다. 4회 유찰된 점과 실거래 비교가격을 확인하지 못한 점을 함께 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호와 매각목록 대조. 사건표시 2025타경20558과 등기상 경매개시결정 2025타경217의 관계를 확인하고, 오동동 51-1과 오동동 55-20이 각 매각목록에서 어떤 부동산에 해당하는지 확인하세요.
- 주거점유자의 대항력 조사. 전입세대 확인, 현황조사, 매각물건명세서 및 점유관계 조사를 통해 실제 거주자와 전입일을 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 임대차계약과 보증금 검증. 임차인의 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 미변제 가능성을 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 숙박시설 이용상태 조사. 층별 시설 이용현황과 점유 주체, 건축물대장상 용도 및 운영 관련 허가사항을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 및 일괄매각 범위. 목록2·3·4의 토지와 건물, 주차장 이용 부분, 울타리 등 토지 부합물, 제시외 건물 (ㄱ)·(ㄴ)·(ㄷ)의 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 오동동 55-20 및 55-71에 관한 공동담보 변경·일부소멸 기록과 현재 매각범위를 대조해 담보권 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권과 배당 변동. 제주특별자치도 압류 관련 조세채권 및 당해세 여부를 확인하고, 배당표가 실제 확정배당표가 아니라는 점을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율 대신 유사한 토지·건물의 최근 거래와 이용수익성, 시설 상태, 점유 부담을 기준으로 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 현장·명도·관리비 점검. 숙박시설 이용자와 실제 점유자, 미납 공과금 및 관리비, 시설물 상태, 인도에 필요한 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 떠안는가
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 602,015,760원짜리 감정평가 물건이 144,544,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 4회 유찰이라는 이력 자체는 현재 가격이 적정하다는 증거가 아닙니다. 오히려 왜 여러 차례 매각되지 않았는지 권리, 이용현황, 시장가격을 구분해 살펴봐야 합니다.
등기상 권리관계에는 명확한 기준점이 있습니다. 2002년 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 후순위 담보권과 압류·가압류는 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 실제 취득 부담을 결정할 수 있는 주거점유자의 대항력과 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 게다가 주택·숙박시설·창고·토지가 복합적으로 얽혀 있으며, 사건 소재지와 등기상 소재지, 사건번호 기록 사이에도 확인이 필요한 차이가 있습니다.
현재 최저매각가가 최근 시장가격보다 낮다는 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 가격이 저렴하다거나 투자 메리트가 확보됐다고 평가할 수 없습니다. 예상배당상 인수액 0원은 어디까지나 확인된 배당 가정에 따른 값이며, 실제 임차관계가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토 대상입니다. 이는 모든 권리에 문제가 있다는 의미가 아니라, 실질취득금액과 시장가치를 결정하는 핵심 조건이 아직 검증되지 않았다는 뜻입니다. 점유자의 대항력·보증금, 매각목록과 지번의 대응관계, 숙박시설 이용 적법성 및 실제 비교가격이 확인된 이후에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
