창원지방법원 2025타경20610. 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 1층 103-4호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 매각물건명세서에는 근린생활시설(소매점)으로 기재되어 있습니다. 감정가는 480,000,000원, 현재 최저매각가는 80,674,000원으로 5회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유관계입니다.
현재 등기상 말소기준은 2021.11.30. 설정된 온천새마을금고 근저당권 432,000,000원입니다. 그보다 뒤의 국 압류, 온천새마을금고의 임의경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 동래농업협동조합 근저당과 최송식 전세권 200,000,000원은 이미 말소됐습니다. 다만 현황조사에는 최송식이 2018.06.05.부터 상가건물임대차 현황서상 확인되고, 보증금이 밝혀지지 않아 그 점유·임대차가 현재까지 어떤 형태로 이어지는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20610 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 1층103-4호 |
| 용도 | 대지 · 매각물건명세서상 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사골든브릿지 |
| 소유권 취득 | 2018.03.29. 소유권이전 · 2018.02.28. 매매 · 거래가액 671,673,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 80,674,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 424,059,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차관계가 핵심
과거 2018.03.29. 동래농업협동조합 근저당 420,000,000원은 2021.12.02. 말소됐고, 2018.07.04. 최송식 명의 전세권 200,000,000원도 2021.10.14. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 2021.11.30. 온천새마을금고 근저당 432,000,000원입니다. 따라서 이후 국·창원시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 선순위
| 임차인 | 점유부분 | 전입·사업자 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도재호(상호:경일냉동클린시스템) | 본건 전부 | 2025.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최송식(상가건물임대차 현황서상) | 미상 | 2018.06.05 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
도재호는 2025.03.05. 기준으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 최송식은 2018.06.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건에서 가격을 판단할 때는 최저매각가 80,674,000원 자체가 아니라, 낙찰가에 최송식의 미배당 보증금 인수 가능액을 더한 실질취득비용을 기준으로 봐야 합니다. 현재는 보증금이 미상이므로 실질취득비용도 미상입니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 480,000,000원의 16.81%인 80,674,000원입니다. 6회 유찰 시 56,471,800원, 7회 유찰 시 39,530,260원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 최송식의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저가·급매·가격 메리트라고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 온천새마을금고 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 80,674,000원 | 78,821,868원 | 353,178,132원 |
| 6회 유찰 시 | 56,471,800원 | 55,055,308원 | 376,944,692원 |
| 7회 유찰 시 | 39,530,260원 | 38,418,715원 | 393,581,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 80,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,852,132원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 온천새마을금고 | 432,000,000원 | 78,821,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 온천새마을금고 채권최고액 432,000,000원 중 78,821,868원이 배당되고 353,178,132원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 현황조사상 선순위 최송식의 보증금이 미상이므로 실제 입찰 판단에서는 별도 임차보증금 인수 가능성을 제외해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 소재 시립마산요양병원 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도·상권. 매각물건명세서상 근린생활시설(소매점)이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 광로3류·중로3류·소로3류에 접합니다. 지목은 대, 토지는 평지·정방형·광대소각입니다.
- 규제. 국민임대주택단지예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,573,000원/㎡이며 토지면적은 924.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사상 임차관계와 함께 확인이 필요한 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최송식 보증금 확인. 2018.06.05. 선순위 임차관계의 보증금·계약기간·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 과거 전세권과 현재 임대차 구분. 최송식 전세권 200,000,000원은 2021.10.14. 말소됐지만, 현황조사상 임대차가 같은 법률관계인지 별개인지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용으로 계산. 응찰가에 선순위 임차보증금 미배당 인수 가능액을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 도재호 점유 확인. 도재호는 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 본건 전부를 점유하는 것으로 조사돼 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 480,000,000원에서 80,674,000원까지 내려온 원인이 임차·용도·상권·물건 상태와 어떤 관련이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국 및 창원시 압류가 존재하고 배당표에 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”
이 물건은 감정가 480,000,000원에서 80,674,000원까지 5회 유찰됐습니다. 하지만 낮아진 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지는 않습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 현황조사상 최송식이 2018.06.05.부터 확인되고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 인수액을 0원으로 확정하거나, 80,674,000원만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
등기 소멸 구조는 단순하지만, 선순위 임차보증금이 숫자로 닫히지 않은 사건입니다. 5회 유찰·감정가 16.81%라는 할인보다 먼저 최송식의 실제 보증금과 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 낙찰가와 합산한 실질취득비용을 계산하고, 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.
