창원지방법원 2025타경20610. 창원시 마산합포구 우산동 힐링파크 1층 103-4호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설(소매점)으로 명시되어 있습니다. 일반적인 주거용 아파트 경매가 아니라 상업용 집합건물의 권리관계와 임대차, 상가의 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
소유자는 주식회사골든브릿지입니다. 2018.03.29 소유권이전등기가 이루어졌으며, 당시 등기된 거래가액은 671,673,000원입니다. 이후 온천새마을금고의 근저당권이 설정되었고, 채권자인 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 8.24% 수준이지만, 과거 거래가액이나 감정가만으로 현재 시장가치를 판단해서는 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2018년부터 기록된 최송식의 임대차입니다. 2018년에 설정된 최송식 명의의 전세권은 이미 말소되었지만, 별도로 확인되는 상가건물임대차 기록까지 당연히 소멸했다고 볼 수는 없습니다. 전세권 말소와 임차인의 대항력 소멸은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 1층 103-4호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동로 32 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 표기 · 매각물건명세서상 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사골든브릿지 (2018.03.29 소유권이전등기) |
| 종전 등기 거래가액 | 671,673,000원 (매매원인일 2018.02.28) |
| 감정가 | 480,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,530,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 / 청구액 | 온천새마을금고 / 424,059,820원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.30 온천새마을금고 근저당권 (채권최고액 432,000,000원) |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 최송식 / 도재호(경일냉동클린시스템) |
| 권리상 인수 | 미확정 (선순위 임차인 보증금 확인 필요) |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 지목 대 · 관련 토지 면적 924.3㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임대차는 별개
말소기준권리는 2021.11.30 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원, 채무자는 백선길입니다. 경매 매각으로 해당 근저당권과 그 이후 등기된 압류 및 임의경매개시결정등기는 원칙적으로 소멸합니다.
등기부에 등장하는 더 이른 권리들도 구분해야 합니다. 동래농업협동조합의 420,000,000원 근저당권은 2021.12.02 말소되었고, 최송식 명의의 200,000,000원 전세권도 2021.10.14 말소되었습니다. 따라서 이들 등기권리가 현재 그대로 존속하는 것으로 분석해서는 안 됩니다.
과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 말소되었으며, 2020.07.13 최송식이 신청했던 강제경매개시결정도 2021.05.04 말소되었습니다. 현재 경매를 진행시키는 주요 담보권은 온천새마을금고 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 위험 1명
확인되는 실제 임차인은 최송식과 도재호, 총 2명입니다. 별도의 보증기관 대위변제나 승계 신고로 중복 집계할 인원은 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최송식 상가건물임대차 현황서상 |
범위 미상 2018.06.05 |
미상 | 가능·미상 말소기준일 이전 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능 보증금 미확정 |
| 도재호 경일냉동클린시스템 |
본건 전부 2025.03.05 |
미상 | 신고일 기준 후순위 말소기준일 이후 |
미상 확정일자 미상 |
요건 확인 신고일 기준 인수 가능성 낮음 |
현재 임대차의 보증금, 실제 점유 및 사업자등록의 유지 여부, 임대차의 종료·정산·보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력과 미반환 보증금이 인정된다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
우선변제권과 대항력은 동일한 권리가 아닙니다. 선순위 대항력이 있는 임차인이 배당을 받지 못했다고 해서 무조건 권리를 잃는 것은 아닙니다. 반대로 과거에 전세권이 설정되었다는 사실만으로 현재 임차보증금과 대항력이 계속 유지된다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건은 바로 이 두 가지를 구별해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 8%가 실제 수익률은 아니다
현재 최저매각가 39,530,000원은 감정가 480,000,000원의 8.24%입니다. 7회 유찰을 거쳐 매우 낮은 최저매각가가 형성됐지만, 이 수치는 어디까지나 과거 감정가 대비 경매 최저가 비율입니다. 현재 상가의 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
소유권이전 당시 등기된 거래가액 671,673,000원도 2018년의 과거 거래금액이므로 현재 시장가격으로 사용하기 어렵습니다. 최근 거래사례에 따른 가격 비교가 확보되지 않은 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 저평가·급매·가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 39,530,000원 | 8.24% | 393,581,540원 | 산식상 0원 |
| 8회 유찰 시 | 27,671,000원 | 5.76% | 405,227,078원 | 산식상 0원 |
| 9회 유찰 시 | 19,369,700원 | 4.04% | 413,378,955원 | 산식상 0원 |
회차별 금액은 해당 매각가격에 따른 추정 시나리오입니다. 채권 미배당액은 근저당권자의 미회수 채권이며 매수인의 확정 인수채무가 아닙니다. 임차인 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
실질취득액 = 실제 낙찰대금 + 매수인이 인수하는 미배당 임차보증금 등
선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 낙찰대금에서 그 임차인에게 배당되는 금액이 없는 구조라면, 낙찰대금이 내려갈수록 보증금 인수 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
따라서 이 사건에서는 39,530,000원만으로 취득한다고 가정해 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다. 실제 시세와 비교해야 할 대상은 보증금 인수액을 반영한 실질취득 총액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,111,540원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 432,000,000원 | 38,418,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 39,530,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 1,111,540원을 공제하고, 온천새마을금고 근저당권에 38,418,460원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 393,581,540원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
다만 이는 단순 배당 시뮬레이션입니다. 부산진세무서장 관련 국세 압류와 창원시의 압류가 등기되어 있으며, 실제 조세채권의 법정기일과 우선순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 최송식의 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않아 실제 배당 및 인수관계를 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 소재 시립마산요양병원 남동측 인근에 위치합니다. 상업시설의 접근성과 실제 영업 수요를 별도로 검토해야 하는 지역입니다.
- 용도. 사건 표기는 대지이며, 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설(소매점)으로 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 대상 호실의 전유부분 및 대지권을 확인해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 감정요항표에서는 전반적인 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 토지. 관련 필지의 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 면적은 924.3㎡입니다. 평지·정방형으로 표시되어 있으며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 국민임대주택단지예정지구와 가축사육제한구역도 포함되어 있습니다.
- 도로. 광로3류(폭 40m~50m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 관련 토지의 공시지가 자료는 1,573,000원/㎡입니다. 이는 개별 상가 호실의 거래가격이나 해당 호실 대지권의 가치를 직접 나타내지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1층 소매점은 실제 점포의 위치, 동선, 가시성, 임대수요, 공실 가능성에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다. 7회 유찰된 사실은 입찰 수요와 가격 형성에 관한 경고 신호입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 원활한 재매각이나 임대를 기대해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최송식의 실제 대항력 확인. 2018.06.05 신고 이력의 해당 호실 일치 여부, 사업자등록과 점유의 연속성, 임대차의 종료 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정되는지가 첫 번째 판단 기준입니다.
- 현재 임대차 보증금 확인. 이미 말소된 200,000,000원 전세권의 전세금과 현재 임대차 보증금을 혼동해서는 안 됩니다. 현재 보증금 액수, 반환 여부, 미변제액을 별도로 확인해야 합니다.
- 도재호의 점유 및 임대차 확인. 경일냉동클린시스템의 본건 전부 점유 여부, 사업자등록 시점, 임대차계약과 보증금, 배당요구 및 실제 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 재산정. 선순위 임대차가 유효하다면 예상배당액을 확인하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 계산해야 합니다. 실질취득액을 산출하기 전에는 가격상 이익을 판단할 수 없습니다.
- 국세·지방세 배당순위 확인. 부산진세무서장 관련 국세 압류와 창원시 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인하고 실제 배당표와 예상배당표의 차이를 검토해야 합니다.
- 매각 대상 범위 확인. 1층 103-4호의 전유부분, 대지권 및 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다. 전체 필지 면적과 개별 호실의 대지권을 혼동하지 않아야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 권리관계와 점포의 실제 상태, 상가 내 위치, 공실 및 임대수요, 접근성과 거래 가능성을 조사해야 합니다. 향후 유찰 시나리오 역시 인수위험과 별개로 판단해야 합니다.
- 최근 실거래·임대사례 조사. 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 실제 매매가격과 임대료, 공실 여부를 확인해야 합니다. 과거 감정가와 등기 거래가액만으로 가격상 우위를 인정해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 기타 비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 명도비와 점포 정비비 등을 별도로 파악해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 현황서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 8%”보다 중요한 것은 실제 인수금액
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 7회 유찰과 39,530,000원이라는 최저매각가입니다. 그러나 투자 판단을 좌우하는 것은 낮은 숫자가 아닙니다. 실제로 얼마를 부담하고 취득하게 되는가입니다.
등기부상 온천새마을금고 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기, 기존 근저당권, 전세권도 말소되어 있습니다. 하지만 최송식의 2018년 임대차 신고 이력은 말소기준권리보다 앞서며, 보증금과 실제 대항력 유지 여부가 불명확합니다. 이미 말소된 전세권만 보고 임대차 위험도 없어졌다고 판단하면 안 됩니다.
배당모형상 매수인 인수액 0원은 실제 임차보증금 인수위험을 확정적으로 배제하는 근거가 아닙니다. 선순위 대항력과 미반환 보증금이 확인될 경우, 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 더욱이 이 물건은 근린생활시설(소매점)이고 이미 7회 유찰되어, 임대수요와 재매각 가능성에 대한 검증도 필요합니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 가격이 충분히 떨어졌는지가 아니라, 최송식의 권리와 보증금이 해소되는지, 실질취득 총액이 확인되는지, 현재 상가의 거래·임대수요가 이를 뒷받침하는지가 먼저입니다. 이 세 가지가 확인되지 않는 한 감정가 대비 큰 할인율을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
