의정부지방법원 2025타경62688. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 101동 3층 303호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2021.11.26., 내부계단을 이용하는 복층구조입니다. 감정가 305,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 104,615,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 김은숙은 말소기준권리보다 앞선 2022.01.10. 전입·확정일자를 갖고 있고 보증금도 275,000,000원이라 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 최저가를 가정한 배당표에서는 집행비용 2,264,610원을 제외한 102,350,390원이 임차인에게 배당되고, 172,649,610원이 미배당으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 내부계단 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2021.11.26. |
| 소유자 | 황석현 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 104,615,000원 (4회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.19. 황희순 근저당권 100,000,000원입니다. 그보다 앞선 윤무영 근저당권 180,000,000원은 2023.01.09. 이미 말소됐습니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서보다 임차인 김은숙의 대항력입니다. 김은숙은 2022.01.10. 전입신고·확정일자, 2022.02.03. 점유개시로 말소기준권리보다 앞서고, 2024.01.24. 임차권등기도 마쳤습니다. 보증금은 275,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로 미배당 보증금이 승계될 수 있는 유형이지만, 이 사건에서는 2026.05.21. 확약으로 매수인에 대한 잔존 청구권과 임차권등기 말소 문제가 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은숙 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 / 해당 없음 | 2022.01.10. / 2022.01.10. | 有 | 有 | 실질 0원 룰상 172,649,610원이나 확약으로 해소 |
| 박진희 | 303호 · 주거 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2024.10.07. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 박진희는 전입일이 말소기준권리 이후인 2024.10.07.이라 대항력이 없고 매수인 승계 대상이 아닙니다. 다만 김은숙 관련 확약은 김은숙의 잔존 임대차보증금반환청구권과 임차권등기 말소에 적용되는 것이므로, 별도 점유자인 박진희의 점유·명도 관계는 따로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 104,615,000원으로 감정가 305,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 식의 가격 가점은 금물입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 104,615,000원 | 172,649,610원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 83,692,000원 | 193,214,456원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 66,953,600원 | 209,651,565원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,264,610원 |
| 1. 임차인 김은숙 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 102,350,390원 |
| 2. 근저당권 · 황희순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산에서는 김은숙의 미배당 보증금 172,649,610원이 매수인 인수로 표시되지만, 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 실제 매수인 부담은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 금신초등학교 북측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 303호, 사용승인일 2021.11.26. 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 창호는 하이샷시이며 도시가스보일러 개별난방입니다.
- 특징. 내부계단을 이용한 복층구조의 다세대주택이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로·토지. 북측·서측 약 3미터 포장도로, 남측 약 4미터 진입로와 접하고, 진입로는 남측 약 20미터 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서의 적용 대상과 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원문으로 다시 확인하세요.
- 김은숙 임차권등기. 확약에 따라 말소 동의가 확인되지만, 매각 후 실제 말소 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 박진희 점유. 보증금 10,000,000원·차임 800,000원, 전입 2024.10.07.의 별도 임차인입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도 일정은 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰의 원인 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실만 보지 말고 복층구조·다세대 용도·현장 상태·점유관계가 반복 유찰에 미친 영향을 점검하세요.
- 시세 현장조사. 실거래 비교가 없는 만큼 주변 다세대주택의 실제 매매·임대 호가와 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 핵심”
이 사건의 첫인상은 감정가 305,000,000원에서 104,615,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이지만, 권리분석의 본질은 가격 할인율이 아니라 선순위 임차인 김은숙의 275,000,000원 보증금입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 172,649,610원이 매수인에게 남는 구조였고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이었습니다.
그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권이 매수인에게 행사되지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 박진희 역시 말소기준 이후 전입으로 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 104,615,000원으로 정리됩니다.
다만 실거래 시세 비교자료가 없어 이 금액을 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘어갔지만, 가격 판단은 아직 현장 시세 확인이 필요합니다. 이 물건은 “4회 유찰이니 싸다”가 아니라, “확약의 효력이 확실한가, 그리고 104,615,000원이 실제 시장가격 대비 적정한가”를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
