창원지방법원 2025타경20646. 신포동2가 121-2·121-3 일대의 상업용 건부지와 2층 근린생활시설이 함께 얽힌 경매입니다. 감정 이용상태는 1층이 제1종근린생활시설인 수조·사무실·화장실 등, 2층이 제2종근린생활시설인 사무실·휴게실·주방·창고·다용도실·화장실 등입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,535,490,070원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2018.01.30 중소기업은행이 설정한 채권최고액 1,320,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2018.02.20 추가된 중소기업은행 근저당 60,000,000원과 2025.06.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·부산은행 근저당과 이미옥의 전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 121-2 · 등기부상 121-2, 121-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 상업용 건부지 · 1층 제1종근린생활시설 · 2층 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 박종용 (2025.02.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,535,490,070원 / 2,535,490,070원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현옥 / 523,671,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2018.01.30 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2018.01.30 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 추가 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자 박종용의 소유권이전은 2025.02.20이고, 경매개시결정은 2025.06.04입니다. 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)태성수산(대표자:천정훈) | 1층 전부 및 2층 좌측 일부(약 99제곱미터) | 2022.11.07 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유준호(상가건물임대차 현황서상) | 미상 | 2019.05.29 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니라 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2019.05.29와 2022.11.07로, 말소기준인 2018.01.30보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 계산에도 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 매각범위 — 포함·제외 시설을 반드시 분리해서 봐야 한다
- 일괄매각. 121-2·121-3의 2필 1단지 토지는 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 건물 이용. 1층은 제1종근린생활시설, 2층은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 중 감정평가서상 기호 ㉡ 휴게실과 ㉢ 창고 등은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 태성수산 소유로 조사된 제시외 건물 기호 ㉠과 기계기구인 칠러 3대 등, 구축물 등은 매각에서 제외됩니다.
- 원상복구. 태성수산의 임대차계약서 2개에는 임대차 만기 시 기존 시설물을 원상복구하기로 한 특약이 기재되어 있습니다.
- 최저가 산정. 목록 1·2의 최저매각가격은 임차인 소유 구축물·기계기구 등의 영향이 반영되지 않은 감정가액을 기준으로 산정되었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,535,490,070원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 27,754,901원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 박현옥 | 523,671,232원 | 523,671,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 604,063,937원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,903,671,232원이 전액 배당되고 예상 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 604,063,937원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 할인과 배당 부족은 별개의 문제
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,535,490,070원 | 1,903,671,232원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,028,392,056원 | 1,903,671,232원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,622,713,644원 | 1,604,086,508원 | 299,584,724원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 매각가가 2,028,392,056원으로 내려가도 채권총액 1,903,671,232원이 전액 배당되고 소유자에게 102,036,903원이 남습니다. 2회 유찰 시 매각가 1,622,713,644원에서는 채권자에게 1,604,086,508원이 배당되어 299,584,724원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 박현옥의 배당액도 224,086,508원으로 청구액 523,671,232원을 충족하지 못합니다. 다만 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산소방서 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·수산물 어시장·각종 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타판넬지붕 2층 건물이며 2008.03.03 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수설비와 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 상업용으로 이용 중이고, 평지·가로장방·소로각지 조건입니다. 공시지가는 1,458,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 일부 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 확인. 태성수산이 주장하는 약 300,000,000원의 시설비와 폐수처리시설·전기배관설비의 설치·점유 관계를 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각제외 경계 확인. 제시외 ㉠, 칠러 3대 등 기계기구·구축물은 매각제외이고, ㉡·㉢은 매각 포함이므로 대상 시설을 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 원상복구 관계 확인. 태성수산 임대차계약서 2개에 임대차 만기 시 기존시설물 원상복구 특약이 존재합니다.
- 임차인 점유 확인. 태성수산은 1층 전부와 2층 좌측 일부 약 99제곱미터를 점유하는 것으로 조사되었고, 유준호의 점유 부분은 미상입니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 동일한 2,535,490,070원으로 할인된 회차가 아닙니다. 등기상 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당액 299,584,724원이 발생하지만 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각범위와 현장 시설 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 현장 3억원 주장이 더 중요하다
이 사건은 전형적인 ‘등기만 보면 단순하고 현장으로 가면 복잡해지는’ 유형입니다. 2018.01.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 두 임차인 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 권리구조는 정돈되어 있습니다.
하지만 실제 입찰 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 태성수산이 폐수처리시설·전기배관설비 등 시설비 약 300,000,000원에 대해 유치권을 주장하고 있고, 태성수산 소유의 제시외 건물·칠러 3대 등 기계기구·구축물은 매각에서 제외됩니다. 임대차계약에는 원상복구 특약까지 있습니다. 게다가 현재는 감정가 2,535,490,070원 그대로의 신건입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 현장 리스크 확인 전에는 안전하다고 단정할 수 없다.” 이 사건의 승부처는 말소기준이 아니라 유치권 주장과 매각대상의 실제 경계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
