창원지방법원 2025타경20669. 창원시 마산합포구 진동면 요장리 3-3의 토지와 그 지상 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가액은 203,144,400원이지만 3회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 69,679,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인폭은 크지만 이 사건에서 먼저 볼 것은 등기상 인수 여부와 점유관계입니다.
현재 소유자는 박재현이고 말소기준권리는 2019.01.31. 설정된 마산수산업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 2021.04.26. 설정된 윤판이 근저당 50,000,000원과 2025.06.20. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 점유자는 박철규(소유자의 부)로 조사됐으나 전입일이 2020.11.27.이어서 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자에 관해서는 대항력 및 보증금 인수 위험이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20669 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 3-3 · 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 해양관광로 324 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 주거용 건부지 |
| 토지 | 대 · 359.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 경사지붕 지상2층 · 사용승인일자 1996.01.31 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박재현 |
| 감정가 / 최저가 | 203,144,400원 / 69,679,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 120,713,929원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
현재 소유권은 박재현에게 있고, 2019.01.31. 마산수산업협동조합의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 윤판이 근저당과 마산수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·경매·근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이므로 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철규(소유자의 부) | 본건 전부 | 2020.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박철규의 전입일 2020.11.27.은 말소기준일 2019.01.31.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 점유자의 보증금이 확인되지 않았더라도 말소기준권리보다 후순위 전입이라는 점에서 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 자료가 없다
감정가는 203,144,400원이고 현재 최저매각가는 69,679,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 48,775,300원, 그 다음 회차는 34,142,710원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 34%이므로 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건은 토지 형상·접도·건물 상태·입지에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 할인율보다 현장 가격 검증이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,654,222원 |
| 1. 근저당 · 마산수산업협동조합 | 168,000,000원 | 68,024,778원 |
| 2. 근저당 · 윤판이 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 69,679,000원 가정 시 전체 채권 218,000,000원 중 68,024,778원이 배당되고 미배당은 149,975,222원입니다. 신청채권자 청구액 120,713,929원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광암해수욕장 북동측 인근이며 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 359.0㎡, 계획관리지역, 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 191,100원/㎡입니다.
- 건물. 목조 경사지붕 지상2층으로 사용승인일자는 1996.01.31.이며 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 목재 붙임, 내벽·바닥은 타일마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지는 주거용 건부지로 이용 중이고 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 실거래 비교자료가 없는 단독주택·토지이므로 현재 최저가 69,679,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도 확인이 핵심입니다.
- 점유 확인. 현황조사상 박철규가 본건 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원본의 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 형상·접도. 자루형·세로한면(가)이라는 토지 특성이 실제 이용 및 향후 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 다회 유찰. 3회 유찰 자체를 단순한 할인 신호로만 보지 말고 선행 회차에서 응찰이 없었던 이유를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 어려운 물건
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.01.31. 마산수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사된 박철규의 전입도 말소기준 이후라 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 203,144,400원에서 3회 유찰돼 69,679,000원까지 낮아졌지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 단독주택·토지이고 광암해수욕장 인근의 계획관리지역, 자루형 토지라는 개별성이 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 3회 유찰과 시세 검증의 어려움을 함께 감안하면 이 사건은 권리 확인보다 현장 가격·환금성 검증이 승부처입니다.
