* 확약서에 기재된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 선순위 임차권에 유효하게 적용되는 경우입니다. 확약을 적용하지 않은 배당계산상 인수 예상액은 51,097,200원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
의정부지방법원 2025타경62718. 경기도 파주시 야당동 라온블리즈 101동 1층 101호를 대상으로 한 강제경매입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 216,110,489원으로 경매를 신청했고, 소유자는 박종균입니다. 등기부상 2019년 박종균에게 소유권이 이전된 후, 심진보 명의의 보증금 198,000,000원 주택임차권등기가 2023년에 설정됐습니다.
이 임차인은 2021.04.26. 전입·점유했고 확정일자는 2021.03.25.입니다. 말소기준인 2025.03.26. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖추었으며, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 다행히 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 잔존 보증금반환청구권의 매수인 부담이 해소되는 구조가 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 115 라온블리즈 제101동 제1층 제101호 도로명: 경기도 파주시 번뛰기길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 돌붙임 · 샷시 창호 |
| 건물 현황 | 라온블리즈101동 · 8세대 · 2018.05.18. 사용승인 |
| 소유자 | 박종균 (2019.04.26. 소유권이전) |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 149,800,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 216,110,489원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.26. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 심진보 · 임차보증금 198,000,000원 |
| 실질 인수 | 확약 적용 시 0원 (기본계산상 51,097,200원) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
권리관계에서 가장 중요한 지점은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 심진보는 강제경매개시결정보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖춘 상태입니다. 일반적인 배당·인수 구조만 적용하면 보증금의 미배당분을 낙찰자가 떠안게 됩니다.
과거 최준희 명의의 전세권 189,000,000원은 2021.04.26. 해지로 이미 말소됐고, 무궁화신탁 명의의 신탁등기 역시 2019년에 말소됐습니다. 이 두 권리를 현재 존속하는 인수금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
이에 따라 본 분석은 심진보의 선순위 임차권과 관련한 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 단, 확약서 원본의 권리자·적용 범위·효력 및 실제 말소 이행 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1.98억 보증금의 실제 부담
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 심진보 전유부분 전부 주거용 임차권등기 |
전입·점유 2021.04.26. 확정 2021.03.25. 배당요구 확인 |
198,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 기본계산상 승계 확약 적용 시 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 심진보의 임대차계약일은 2021.03.22., 보증금은 198,000,000원이며 2023.05.30. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임차권등기는 말소기준보다 선순위이고, 기본 배당표에서는 임차인 우선배당이 반영돼 있습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 198,000,000원 | 선순위 임차권 |
| 현재 회차 예상배당 | 146,902,800원 | 집행비용 공제 후 우선배당 |
| 기본계산상 잔존 보증금 | 51,097,200원 | 확약 미적용 시 매수인 인수 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 | 잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당액이 증가하는 구조이므로, 대항력 인수형은 단순히 낙찰가가 떨어진다고 전체 취득비용이 같은 비율로 내려가지 않습니다. 본건은 확약서가 이 부담을 제거하는 핵심 근거입니다.
③ 시세 비교 — 숫자보다 거래의 적합성이 중요
라온블리즈101동 관련 실거래 참고가격은 255,000,000원입니다. 표면적으로 현재 최저가 149,800,000원은 그 가격의 58.7%에 해당합니다. 그러나 이 비율만 보고 가격 메리트가 크다고 판단하기에는 문제가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.03. | 57.55㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
시세 조회의 비교 대상 면적은 51.84㎡인데, 확인된 실거래는 57.55㎡입니다. 면적이 일치하지 않으며 거래시점도 2022년 3월로 오래됐습니다. 따라서 이 거래를 현재 동일 면적의 시세로 직접 적용하기 어렵고, 최근 12개월 시세 추세를 판단할 근거로도 충분하지 않습니다.
더욱이 본건은 8세대 규모의 다세대주택으로, 아파트 대단지처럼 동일 조건의 거래가 충분히 확보되는 유형이 아닙니다. 최근 동일 면적·유사 층·유사 입지의 실거래와 현재 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
감정가 214,000,000원 역시 최저가의 출발 기준이지, 현재 시장에서 반드시 실현 가능한 매도가격을 뜻하지 않습니다. 다섯 차례 유찰된 이력 자체가 입찰 수요와 가격의 적정성을 다시 검토해야 할 이유입니다. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.5회로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 심진보 보증금(우선변제) | 198,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 216,110,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주어진 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용과 임차인 우선배당으로 매각대금이 모두 소진되며, 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 기본계산상 잔존 보증금 51,097,200원은 확약 반영 전 수치이며, 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 실질취득을 바꾼다
추가 유찰로 최저매각가격이 낮아지는 경우를 비교하면, 대항력 있는 임차인의 미배당액이 왜 중요한지 명확해집니다. 아래의 인수금은 확약을 적용하지 않은 기본 시뮬레이션 값이며, 확약이 유효한 경우와 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 기본계산 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 70% |
149,800,000원 | 51,097,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 56% |
119,840,000원 | 80,637,760원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 약 45% |
95,872,000원 | 104,253,696원 | 0원 |
현재 회차: 200,897,200원
6회 유찰 시: 200,477,760원
7회 유찰 시: 200,125,696원
낙찰가가 내려가도 기본계산상 실질취득금액은 약 2억 원 수준에 머뭅니다. 반면 확약에 따른 잔존 채무 인수면제가 유효하다면 위의 미배당 보증금은 매수인 부담에서 제외돼, 각 회차의 낙찰가가 취득비용의 기준이 됩니다. 두 경우를 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당4리마을회관 남측 인근입니다. 주위에 비슷한 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.05.18. 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·소화설비가 갖춰져 있으며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 도로. 남측으로 포장된 세로에 접하며, 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 제한보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 규제 내용을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 866,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 504.0㎡입니다. 해당 호실의 대지권과 혼동해서는 안 됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 공동주택이므로 개별 매수자 확보가 중요합니다. 확인된 거래가 2022년의 다른 면적 1건뿐이고, 단지 경매물건 평균 유찰도 4.5회여서 매각가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.08.05.자 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위를 확인하세요.
- 실제 임차인 1명과 권리범위 확인. 심진보의 대항력·우선변제권, 신청채권자의 권리 행사 근거 및 보증금반환채권 관련 권리관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서가 존재하는 것과 실제 등기가 말소되는 것은 다릅니다. 말소에 필요한 서류와 이행절차를 확인해야 합니다.
- 점유자·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 점유하는지는 별도 문제입니다. 현황조사와 현장확인을 통해 실제 점유 및 인도 가능성을 검토하세요.
- 최근 실거래 확보. 2022.03.의 57.55㎡ 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 말고, 본건과 면적·층·상태가 유사한 최근 거래 및 현재 매도 호가를 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 검토. 5회 유찰의 원인이 선순위 보증금 부담이었는지, 입지·상품성·가격 문제도 있었는지 구분해야 합니다.
- 관리비·추가비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 산정하세요.
- 최신 매각서류 대조. 2026.10.27. 매각기일 전에 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 경매 진행상태를 재확인하세요.
맺으며 — “낮아진 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건을 숫자로만 보면 감정가 214,000,000원에서 최저가 149,800,000원까지 떨어진 다섯 차례 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 198,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
확약이 없다면 기본계산상 매수인 인수액 51,097,200원이 붙어 실질취득금액은 약 2억 원에 이릅니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하다면, 주된 선순위 보증금 인수부담은 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 즉시 입찰할 만큼 가격 메리트가 입증된 것은 아닙니다. 실거래 참고자료는 오래된 다른 면적의 단일 거래이고, 5회 유찰에 8세대 규모라는 환금성 위험도 남아 있습니다. 확약서의 효력을 확인해 권리 위험을 해소한 뒤, 최근 시세를 재검증해 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
결론: 선순위 인수는 확약으로 해소 가능, 하지만 가격과 환금성은 아직 검증 필요. 종합 C등급.
