최저가 7,340만원이지만 실질취득은 1억 9,972만원 — 파주 라온블리즈 101호

의정부지방법원 2025타경62718. 파주시 야당동 라온블리즈 101동 1층 101호, 주거용 다세대주택입니다. 감정가는 214,000,000원이고 세 차례 유찰되어 최저매각가는 73,402,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 34.3%에 불과하지만, 이 사건의 가격은 낙찰대금 하나로 끝나지 않습니다.

임차인 심진보는 2021년 4월 26일 전입·점유를 시작했고, 2021년 3월 25일 확정일자를 갖췄으며, 2023년 5월 30일 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 198,000,000원입니다. 매각대금 73,402,000원에서 집행비용 1,721,236원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 71,680,764원이고, 남는 보증금 126,319,236원은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수

등기상 2019년 4월 26일 설정된 최준희의 전세권 189,000,000원은 2021년 4월 26일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 핵심은 이후 입주한 심진보의 임차권입니다. 심진보는 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이며 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 2025년 3월 26일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로, 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 심진보 1명이며, 현재 회차 예상배당 후 보증금 부족분은 126,319,236원입니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동

최저매각가가 73,402,000원에서 35,966,980원으로 37,435,020원 낮아져도, 실질취득비용은 199,721,236원에서 199,047,406원으로 673,830원만 줄어듭니다. 낮아진 낙찰대금 대부분이 임차보증금 미배당액 증가로 전환되기 때문입니다. 따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.99억원입니다.

④ 시세 비교 — 7,340만원이 아니라 1억 9,972만원으로 비교

확인되는 비교 거래는 라온블리즈 101동의 2022년 3월 거래 1건입니다. 거래면적은 57.55㎡, 2층, 거래가는 255,000,000원입니다. 본건 기준면적 51.84㎡와 일치하지 않고 거래 시점도 차이가 있어 직접적인 동일 물건 시세로 단정하기 어렵습니다.

현재 최저가만 비교하면 실거래가의 28.8%로 보이지만, 이는 인수보증금을 제외한 착시입니다. 실질취득비용 199,721,236원은 비교 거래가 255,000,000원의 78.3%이며 차이는 55,278,764원입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 면적·층·시점이 모두 달라, 21.7% 낮다는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 73,402,000원 가정)

집행비용 1,721,236원을 제외한 매각대금 전부가 심진보의 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 심진보의 미배당 보증금 126,319,236원은 매수인 인수로 반영됩니다. 최준희 전세권은 등기상 2021.04.26 해지·말소로 표시되어 있으므로 현재 효력과 배당순위는 원본 명세서와 등기사항을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용으로 이용 중인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 4층 건물의 1층 101호입니다.
• 주위환경. 야당4리마을회관 남측 인근으로, 유사 규모 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 제한보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 8세대 규모 다세대주택이며 확인되는 거래가 1건에 불과해, 아파트보다 시세 확인과 재매각 기간의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰·취득 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 73,402,000원이 아니라 현재 회차 실질취득비용 199,721,236원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 심진보의 미배당액 126,319,236원에 대한 반환시점·지급방법·명도조건을 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 착시. 추가 유찰로 낙찰가는 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어나 총부담은 약 1.99억원 수준에 머뭅니다.
• 전세권 말소 확인. 최준희 전세권은 2021.04.26 말소로 표시되어 있으나, 등기부와 매각물건명세서 원본의 인수·배당 기재를 다시 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 255,000,000원 거래는 2022.03의 57.55㎡·2층 거래로 본건과 면적·층이 다릅니다. 인근 동일 규모 다세대의 최신 거래와 매물을 확인해야 합니다.
• 1층 상태. 일조·채광·사생활·결로·습기·방범과 내부 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역·제한보호구역 등 표시된 규제의 실제 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령 및 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,340만원짜리 경매”가 아니다

이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 낮은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 최저가 73,402,000원에 낙찰받는다고 가정해도 임차보증금 미배당액 126,319,236원이 남아, 현재 회차의 실질취득비용은 199,721,236원입니다. 이후 더 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가해 총부담은 198,000,000원 부근에서 유지됩니다.

확인되는 255,000,000원 거래보다 실질취득비용이 낮다는 점은 긍정적이지만, 비교 거래는 2022년의 단 한 건이고 본건보다 면적이 큽니다. 8세대 다세대주택의 낮은 거래 표본과 임차보증금 인수·명도 부담까지 고려하면, 결론은 최저가만 보면 위험하고 실질취득 기준으로는 추가 시세 검증이 필요한 고난도 인수형 물건입니다.