의정부지방법원 2025타경62781. 파주시 야당동, 야당역 남서측 인근 월드타워8 1층 102호의 근린시설입니다. 감정가는 649,000,000원이지만 네 번 유찰돼 현재 최저매각가는 155,825,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 박수만의 전입신고가 2022.09.29로, 말소기준권리인 미래신용협동조합 근저당 설정일 2023.06.15보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 30,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다.
즉 현재 회차의 낙찰가를 최저가 155,825,000원으로 놓으면 실제 자금부담은 155,825,000원 + 30,000,000원 = 185,825,000원입니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 데이터상 임차보증금 인수액은 30,000,000원으로 유지됩니다. 이 사건의 가격 비교와 입찰 판단은 반드시 낙찰가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1041 1층 102호 · 경기도 파주시 경의로1004번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 월드타워8 1층 102호 · 인접 101호와 경계벽을 철거하여 근린생활시설(음식점-운미점)로 이용중 |
| 소유자 | 강우용 · 2020.07.14 소유권이전 · 거래가액 648,825,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 155,825,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 331,064,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 말소기준은 2023.06.15 미래신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 402,000,000원이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당 464,400,000원은 같은 날인 2023.06.15 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수만 | 101호 및 102호 | 2022.09.29 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 30,000,000원 인수 |
보증기관 대위나 승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 주목할 점은 임차인 박수만과 등기부상 후순위 가압류권자 박수만이 동일하다는 점입니다. 제공된 자료에는 이를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 따라서 대항력 자체를 무시해서도 안 되지만, 반대로 문서상 임대차가 실제 사용·점유관계와 어떻게 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가 1.56억이 아니라 1.86억
| 현재 최저매각가 | 155,825,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 30,000,000원 |
| 현재 실질취득액 | 185,825,000원 |
| 5회 유찰 시 매각가 | 109,077,500원 + 인수 30,000,000원 |
| 6회 유찰 시 매각가 | 76,354,250원 + 인수 30,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,981,550원 |
| 인수 · 임차인 박수만 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 미래신용협동조합 | 402,000,000원 | 152,843,450원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 27,631,870원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박수만 | 112,189,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 541,821,070원, 예상배당은 152,843,450원, 미배당액은 388,977,620원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당금에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
⑤ 물리적 상태 — 101호와 경계벽 철거
감정평가 이용상태는 인접 101호와 경계벽을 철거하여 근린생활시설(음식점-운미점)로 이용 중입니다. 공부와의 차이에도 동일하게 101호와 경계벽을 철거한 상태가 명시돼 있습니다. 임차인 박수만의 점유부분 역시 101호 및 102호로 기재돼 있어, 등기상 102호 한 개 호실만 낙찰받는 것과 현황 사용형태가 일치하지 않는 점이 이 사건의 중요한 실무 리스크입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 인근으로, 음식점·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물이 주로 소재하는 상업지대입니다.
- 상권. 상권성숙도 및 고객 유동량 등 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 야당역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 서측에서 북측으로 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지 현황은 상업용건부지입니다.
- 공시지가. 3,446,000원/㎡.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층으로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았지만, 101호와의 경계벽 철거는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차 최저가 155,825,000원만 보지 말고, 인수 보증금 30,000,000원을 더한 185,825,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인. 박수만은 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 명도 및 보증금 반환 관계를 낙찰 전 원문서와 현장점유로 재확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부. 임차인 박수만과 후순위 가압류권자 박수만이 동일합니다. 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 101호 연계. 101호와 경계벽이 철거돼 통합 사용 중이고 임차인의 점유부분도 101호 및 102호입니다. 102호 단독 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 현지 상가 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 세 가지
이 물건은 감정가 649,000,000원에서 최저가 155,825,000원까지 네 번 내려왔습니다. 그러나 실제 판단의 출발점은 최저가가 아닙니다. 첫째, 대항력 임차보증금 30,000,000원 인수. 둘째, 101호와 경계벽을 철거한 통합 사용 상태. 셋째, 임차인과 후순위 가압류권자가 동일한 점입니다. 현재 회차 실질취득액은 185,825,000원이고, 실거래 비교자료가 없어 이 금액의 시장 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 점유관계와 물리적 분리 가능성을 먼저 확인해야 하는 근린시설 경매입니다.
