의정부지방법원 2025타경62781. 파주시 야당동 야당역 인근 월드타워8의 1층 근린시설입니다. 소유자 강우용은 2020년 7월 14일 이 물건을 648,825,000원에 취득했습니다. 이후 2023년 미래신용협동조합이 채권최고액 402,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 앞서 점유를 시작한 임차인이 있습니다. 박수만은 2022년 9월 29일을 전입일로 신고한 것으로 기재되어 있고, 임차보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,500,000원입니다. 이 임차인에게 대항력이 인정되는 것으로 표시되어 있어, 배당에서 보증금을 회수하지 못하면 매수인이 그 부담을 승계하는 것으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1041, 1층 102호 도로명주소: 경기도 파주시 경의로1004번길 33 |
| 건물명 / 용도 | 월드타워8 · 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(음식점 이용) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 중 1층 102호 |
| 현황 | 101호와 102호의 경계벽을 철거하여 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강우용 (2020.07.14 소유권이전 · 거래가액 648,825,000원) |
| 감정평가액 | 649,000,000원 |
| 최저매각가 | 109,078,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 매수인 인수 추정 | 30,000,000원 (박수만 임차보증금) |
| 실질취득 추정 | 139,078,000원 (최저매각가 + 인수보증금) |
| 신청채권자 | 미래신용협동조합 · 청구금액 331,064,081원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.06.15 미래신용협동조합 근저당권 (채권최고액 402,000,000원) |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차보증금은 인수 위험
등기의 출발점에는 주식회사대성디벨로퍼의 소유권보존과 우리자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 있습니다. 해당 신탁등기는 2020년 7월 14일 말소되었으며, 같은 날 강우용 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 2020년 설정된 국민은행 근저당권도 2023년 6월 15일 이미 말소되었습니다.
현재 핵심은 2023년 6월 15일 미래신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 등기된 국세 압류, 하나캐피탈 가압류, 임의경매개시결정 및 박수만 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 단, 압류에 연결된 세금의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
반면 박수만의 점유·전입일은 2022년 9월 29일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차인에게 대항력이 있다는 조사결과를 전제로 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 특히 근린시설의 임대차에서는 사업자등록, 실제 점유, 임대차 목적물과 계약 당사자 등 대항력 요건을 확인해야 하므로, 전입일만으로 법적 결론을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3,000만원
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수만 101호 및 102호 |
2022.09.29 | 30,000,000원 월 2,500,000원 |
대항력 有 표시 상가 요건 확인 필요 |
우선변제 無 가정 확정일자 확인되지 않음 |
매수인 인수 30,000,000원 추정 |
박수만의 배당요구일은 2025.06.26입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구 사실과 우선변제권 성립은 별개이므로 확정일자 및 상가임대차 공시요건을 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가만 보아서는 안 된다
현재 최저가 109,078,000원은 감정가 649,000,000원의 약 16.81%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 임차보증금 인수 추정액을 추가해야 매수인의 실질적인 부담을 비교할 수 있습니다.
+ 임차보증금 인수 30,000,000원
중요한 점은 이 사건의 임차보증금 30,000,000원이 현재 최저매각가보다 작다는 사실입니다. 아래 회차별 계산은 임차인이 우선배당을 받지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수한다는 동일한 가정을 적용한 것입니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가면 계산상 실질취득액도 내려갑니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
109,078,000원 | 30,000,000원 | 139,078,000원 | 435,070,162원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
76,354,600원 | 30,000,000원 | 106,354,600원 | 467,240,853원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
53,448,220원 | 30,000,000원 | 83,448,220원 | 489,734,918원 |
각 회차의 실질취득액은 매각가와 임차보증금 30,000,000원을 합산한 계산값입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 임대차 인정 범위 및 인수 범위에 따라 달라질 수 있습니다. 후속 회차 가격은 해당 회차까지 유찰될 경우의 가정값이며 확정된 매각가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,327,092원 |
| 임차인 · 박수만 대항력 있는 보증금 |
30,000,000원 | 0원 전액 인수 가정 |
| 1. 근저당 · 미래신용협동조합 | 402,000,000원 | 106,750,908원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 | 27,631,870원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박수만 | 112,189,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 541,821,070원 | 106,750,908원 |
| 채권자 미배당 | — | 435,070,162원 |
채권자별 배당은 채권최고액과 청구금액을 바탕으로 산정된 추정치입니다. 집행비용 2,327,092원은 추정액이며 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부는 미반영입니다. 실제 배당액과 순위는 채권계산서, 조세채권 및 법원의 배당절차에 따라 달라집니다. 채권자의 미배당액 435,070,162원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 현재 분석상 매수인의 별도 인수 대상은 임차보증금 30,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당역(경의중앙선) 남서측 인근의 상업지대입니다. 주변은 음식점, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 주를 이루고 있습니다. 감정평가상 상권 성숙도와 고객 유동량을 고려한 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 야당역이 있습니다. 동측은 폭 약 20m 도로, 서측에서 북측 방향으로는 폭 약 10m 포장도로와 접해 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 기재되었습니다.
- 용도·이용상태. 7층 철근콘크리트 건물의 1층 근린시설이며, 음식점 용도로 사용 중입니다. 외벽은 석재타일과 알루미늄 복합판넬, 내벽은 석고보드 위 페인팅 및 상업용 인테리어로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 자료는 3,446,000원/㎡입니다. 도시지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있어 실제 적용 범위와 거래 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 인접한 101호와의 경계벽이 철거된 상태입니다. 감정평가에서 명시적으로 확인된 사항이므로 원상복구 가능 여부, 구분소유 경계, 소방·피난 및 건축 관련 적법성을 검토해야 합니다. 위반건축물 표시가 없다는 사정만으로 철거 상태의 적법성이나 복구 불필요가 확정되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 야당역 인근 1층 상업용 부동산이라는 입지 특성은 있으나, 실제 물건은 5회 유찰된 상태입니다. 인접호 통합 이용, 임대차 인수 및 독립 점유 문제를 감안하면 감정가만으로 현재 매각 가능가격이나 환금성을 판단하기 어렵습니다. 근린시설은 실제 임대수익, 공실 가능성 및 재매각 수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 109,078,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 139,078,000원을 기본 비교금액으로 두고, 취득·명도·복구 비용은 별도로 반영하세요.
- 임차인 대항력 원본 확인. 박수만의 임대차계약서, 사업자등록과 점유 내역, 확정일자, 배당요구 내용 및 매각물건명세서를 대조해 실제 대항력·우선변제권과 보증금 인수 여부를 확인하세요.
- 임차인과 가압류권자의 관계. 같은 이름으로 신고된 임차인 박수만과 112,189,200원 가압류권자 박수만의 동일성, 채권관계 및 임대차의 실체를 확인하세요. 의심 사유만으로 보증금 인수를 0원으로 계산하지 마세요.
- 101호·102호 경계 확인. 집합건축물대장, 도면 및 현장을 대조해 102호의 독립 이용이 가능한지, 경계벽 원상복구가 필요한지, 인접호와 공동 사용되는 시설이 있는지 조사하세요.
- 임차보증금의 목적물별 귀속. 임차인이 101호와 102호를 함께 점유하고 있으므로 보증금 30,000,000원의 계약상 담보 범위와 102호 낙찰자의 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 조사. 단순히 감정가 대비 16.81%라는 이유로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실거래와 임대료 수준, 공실률 및 수요를 비교해 시장가격을 독립적으로 산정하세요.
- 미납 관리비·공과금·조세. 관리비 체납과 공용부분 비용, 미납 세금 및 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 존재를 확인하세요.
- 경매 상태 및 원본 대조. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 변경사항과 임차인 제출 문건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 인수와 점유
파주 월드타워8 102호는 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 할인된 경매물건입니다. 감정가 649,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저가가 109,078,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격을 그대로 취득비용으로 생각하면 중요한 권리를 빠뜨리게 됩니다.
임차인 박수만의 대항력이 인정되고 배당을 받지 못한다는 현재 분석을 적용하면 30,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로 실질취득 추정액은 139,078,000원입니다. 임차인의 법적 지위가 확인되지 않은 상태에서 보증금을 제외한 금액만으로 수익성을 평가해서는 안 됩니다.
여기에 101호와 102호 경계벽 철거, 두 호실의 통합 점유, 임차인과 가압류권자의 동일인 문제까지 존재합니다. 이러한 사정은 단순한 후순위 권리 말소만으로 해결되는 문제가 아닙니다. 입찰 후 실제로 102호를 독립적으로 확보하고 이용할 수 있는지가 핵심입니다.
결론은 권리·점유 위험이 큰 고위험 상업용 경매물건으로, 입찰 판단을 보류하고 추가 확인이 우선이라는 것입니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 실질취득액이 적정 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 임차보증금의 인수 범위와 101호 경계·점유 문제를 명확히 해결할 수 있을 때에만 실제 매입가치에 대한 판단이 가능합니다.
