최저가 49%보다 먼저 봐야 할 3천만원 인수와 통합 점포 — 파주 월드타워8 102호

의정부지방법원 2025타경62781. 파주시 야당동 ‘월드타워8’ 1층 102호 근린시설입니다. 소유자 강우용은 2020년 7월 14일 거래가 648,825,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 464,400,000원이 설정됐습니다. 다만 이 국민은행 근저당권은 2023년 6월 15일 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 설정된 미래신용협동조합 근저당권 402,000,000원이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 국세 압류, 하나캐피탈 가압류, 경매개시결정, 박수만 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부 권리만 보면 매수인이 떠안을 담보권은 없습니다. 그러나 임차인 박수만은 말소기준일보다 앞선 2022년 9월 29일 전입해 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없어, 배당으로 보증금을 회수하지 못한 30,000,000원 전액이 매수인 부담으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 담보권은 소멸, 임차보증금은 인수

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박수만은 보증기관이나 대위변제 승계자가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 보증금 중 배당받는 금액이 없으므로, 현재 회차에서 매수인이 부담할 인수액은 30,000,000원입니다. 최저매각가 318,010,000원과 합치면 권리분석상 실질취득은 348,010,000원입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

현재 최저가는 감정가의 49%인 318,010,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득은 348,010,000원으로 올라가며, 감정가 대비 53.6%입니다. 매각가가 더 내려가더라도 임차보증금 30,000,000원은 그대로 남기 때문에 각 회차의 실제 부담은 항상 매각가보다 30,000,000원 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 318,010,000원 가정)

총 채권액 1,006,221,070원 중 예상 배당액은 312,757,860원이고, 채권 미배당은 693,463,210원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 102호 근린시설로, 현재 101호와 경계벽을 철거해 근린생활시설(음식점-운미점)로 이용 중입니다.
• 통합 사용. 공부와 달리 101호와의 경계벽이 철거된 상태입니다. 102호만 낙찰받을 경우 독립 사용 가능 여부, 경계 복구, 출입·설비 분리 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 인근 상업지대로 음식점, 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물이 주로 소재합니다. 상권 성숙도와 고객 유동량은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 동측 약 20m, 서측에서 북측으로 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 3,446,000원입니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 인접호와 통합 사용 중이어서, 매수층과 임차 업종이 제한될 수 있습니다. 독립 점포로서의 임대 가능성과 예상 임대료를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 318,010,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 348,010,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
• 임차인 대항력 검증. 2022.09.29. 전입 이후 점유가 계속됐는지, 임대차계약서와 보증금 30,000,000원 지급내역이 실제로 존재하는지 확인하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인 박수만과 가압류권자 박수만의 동일인 여부, 소유자와의 관계, 가압류 원인채권을 확인해야 합니다.
• 101호와의 경계. 벽체 철거 위치, 출입구·전기·수도·소방·배기설비의 공유 여부와 102호 단독 사용을 위한 복구 범위를 현장 조사하세요.
• 명도 범위. 임차인은 101호와 102호를 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다. 낙찰 대상은 102호이므로 실제 인도 범위와 영업시설 처리 문제를 구체적으로 정리해야 합니다.
• 배당순위 재확인. 국민은행 근저당 말소등기와 예상배당표가 충돌하므로 등기부 원본·매각물건명세서·배당요구채권을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 주변 1층 근린시설의 임대료·공실·매매 사례를 확인하세요.
• 체납과 공법상 제한. 관리비·전기·수도·세금 체납, 토지거래계약 허가구역 적용 여부와 경계벽 복구 관련 절차를 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “3.48억 통합점포 리스크”

이 물건의 등기상 말소기준은 2023년 6월 15일 미래신용협동조합 근저당권이고, 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 임차인 박수만의 보증금 30,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 318,010,000원이 아니라 실질취득 348,010,000원입니다.

여기에 임차인과 가압류권자의 이름이 같은 점, 101호와 경계벽을 철거해 두 호실을 하나의 음식점으로 쓰는 점, 국민은행 근저당 말소등기와 예상배당 계산이 서로 맞지 않는 점이 겹칩니다. 최근 실거래 기준도 없어 실질취득가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가 할인율은 크지만 권리·점유·물리적 분리·가격 검증을 모두 마쳐야 하는 C등급 물건입니다. 입찰의 핵심은 추가 유찰 기대가 아니라, 30,000,000원 인수와 102호 단독 사용에 필요한 부담까지 반영한 보수적 상한가 설정입니다.