의정부지방법원 2025타경62833. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 103동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 187,000,000원이지만 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,429,000원입니다. 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
권리의 출발점은 2019.12.24. 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 서호범에게 소유권이 이전되고, 주식회사매봉엔지니어링 명의의 전세권과 임차권이 설정됐으며 전세권은 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 현재 배당 가정에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 소진되어 전세권자와 신청채권자에게 배당되는 금액이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인일 2019.12.03 |
| 소유자 | 서호범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 31,429,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,124,898원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.24. 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 주식회사매봉엔지니어링의 전세권과 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 분석됐습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사매봉엔지니어링 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2023.09.12 / 2022.03.10 | 2024.03.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 있음 |
임차권등기의 전입일자는 2024.08.16. 경정을 통해 2023.09.12.로 기재됐습니다. 이는 말소기준일인 2019.12.24.보다 뒤이므로, 기재된 전입일자를 기준으로는 대항력이 없습니다. 전세권 170,000,000원 역시 2022.03.10. 설정돼 말소기준보다 후순위입니다.
실제 임차인은 주식회사매봉엔지니어링 1명입니다. 주택도시보증공사는 2022.06.22. 전세권을 이전받은 권리자이자 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 2025.11.26. 전세권자로서 권리신고 및 배당요구서를 제출했습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 31,429,000원은 감정가 187,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 다세대주택의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 31,429,000원 · 5회 유찰 · 감정가의 16.81% |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 22,000,300원 · 감정가의 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 15,400,209원 · 감정가의 8.24% |
| 시세 판단 | 최근 실거래 비교자료 없음 — 감정가 대비 비율만으로 저가 판단 금지 |
④ 예상배당표 (매각가 31,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 965,722원 |
| 2. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 2,040,000,000원 | 30,463,278원 |
| 3. 전세권 · 주식회사매봉엔지니어링 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,124,898원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 2,386,124,898원, 채권자 예상배당은 30,463,278원, 총 미배당은 2,355,661,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주LCD일반산업단지 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실제 매도 가능 가격과 임대수요 자료가 없어 현장 중개업소를 통한 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 월롱면 덕은리와 힐링타운 인근 다세대주택의 최근 거래가·매물가·전세가를 확인하세요.
- 근저당 일부포기. 2022.03.10. 일부포기 등기의 대상과 공동담보목록 제2019-2434호의 범위를 원문으로 대조하세요.
- 임차 관계. 주식회사매봉엔지니어링의 현재 점유 여부와 주택도시보증공사의 전세권 승계 관계를 현황조사·명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.10. 기재된 민간임대주택 등록 문구의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하고 명도비용과 기간을 반영하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 금융 가능성. 다세대주택의 담보평가와 대출 가능 금액을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 구조는 2019.12.24. 근저당권을 기준으로 이후 전세권·임차권·경매개시결정이 소멸하는 형태입니다. 실제 임차인은 주식회사매봉엔지니어링 1명이며, 주택도시보증공사는 전세권을 이전받은 권리자이자 신청채권자이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 31,429,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고 이미 다섯 차례 유찰됐기 때문입니다. 권리 인수는 낮지만 가격 적정성과 환금성은 확인되지 않았습니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 매도 가능성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
