의정부지방법원 2025타경62851. 파주시 야당동 ‘블랑’ 104동 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 7회 유찰된 19,601,000원이라는 숫자가 아닙니다. 임차인 유승완의 전입·점유는 2020.05.29, 확정일자는 2020.05.12이고, 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2022.12.13입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 구조이며, 보증금 229,500,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 전부 배당재원으로 보더라도 집행비용 752,818원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 돌아가는 예상배당은 18,848,182원입니다. 남는 보증금 210,651,818원은 매수인 부담으로 계산되어 있습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 낙찰가 하락이 총 취득부담을 크게 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 104동 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 · 제104동 제4층 제402호 |
| 실거래 매칭 면적 | 52.9125㎡ |
| 소유자 | 권철승 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 19,601,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,197,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
등기부상 2019.05.13 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권은 2020.05.25 이미 말소됐습니다. 이후 소유권이 권철승에게 이전됐고, 임차인 유승완은 2020.05.29 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2022.12.13 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유승완 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.29 | 2020.05.12 | 229,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
유승완은 실제 임차인 1명이며, 배당요구도 이루어졌습니다. 임차권등기는 2023.07.26 접수됐고 보증금은 229,500,000원입니다. 임차권등기 기록에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재되어 있으나, 임차인 자체가 보증기관의 중복 승계신고로 표시된 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
블랑104동의 같은 면적 실거래는 2026.01 219,000,000원, 2025.11 222,000,000원, 2021.09 309,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 250,000,000원이지만, 과거 309,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 2건 평균 220,500,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.91㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2025.11 | 52.91㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2021.09 | 52.91㎡ | 1 | 309,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 52.91㎡ | 2건 | 220,500,000원 |
표면상 최저가 19,601,000원은 최근 12개월 평균의 8.9%에 불과합니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 이 수치는 투자 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득을 보증금 수준인 229,500,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 104.1%, 최신 거래 219,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,818원 |
| 1. 임차인 유승완 보증금 | 229,500,000원 | 18,848,182원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,197,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 인수액은 210,651,818원입니다. 국세·지방세 압류가 3건 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 19,601,000원 | 210,651,818원 |
| 8회 유찰 시 | 13,720,700원 | 216,426,273원 |
| 9회 유찰 시 | 9,604,490원 | 220,468,391원 |
낙찰가가 19,601,000원에서 13,720,700원, 9,604,490원으로 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고 매수인 인수액은 오히려 216,426,273원, 220,468,391원으로 늘어납니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 북동측 인근이며 주위는 동유형 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 규모. 블랑104동은 8세대이며 사용승인일은 2019.04.18입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 931,900원/㎡, 토지면적은 536.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층으로 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 확인 거래는 3건이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.6회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 추가 위험 — 세금과 누수 주장
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 19,601,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 210,651,818원이며 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액을 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근12개월 평균 220,500,000원, 최신 거래 219,000,000원보다 실질취득이 높아 가격 메리트가 없습니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 대비 -28.6% 추세이므로 과거 309,000,000원 거래를 기준으로 가치를 높게 잡으면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 누수 확인. 아래층 302호 천장 피해 주장과 관련한 현장 상태 및 보수책임을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,960만원짜리 집”이 아니다
이 물건은 7회 유찰돼 최저가가 감정가의 8.24%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 229,500,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액만 210,651,818원입니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
게다가 최근12개월 동일 면적 평균은 220,500,000원, 최신 거래는 219,000,000원이고 최근 가격 추세는 -28.6%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 7회 유찰, 다세대 8세대 규모, 세금 압류, 누수 피해 주장까지 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 경제적 취득가격은 낮지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 실제 배당 후 인수액을 중심으로 판단해야 합니다.
