의정부지방법원 2025타경62851. 경기도 파주시 야당동 소재 블랑 104동 402호, 전용 약 52.91㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 2억 3,800만원이지만 8번 유찰되면서 최저매각가는 약 1,372만원까지 하락했습니다. 겉으로 보면 엄청난 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 임차보증금 229,500,000원입니다.
임차인 유승완은 2020년 5월 29일 전입하고 2020년 5월 12일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2022년 12월 13일 가압류보다 앞선 전입입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 가격이 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 감소하고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 제104동 제4층 제402호 도로명주소: 경기도 파주시 송학1길 196 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.9125㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 외벽 드라이비트 마감 등 |
| 건물 사용승인 관련 | 2019.04.18 준공 |
| 소유자 | 권철승 (2020.05.29 소유권이전등기) |
| 감정가 | 238,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 13,721,000원 (8회 유찰 · 감정가 약 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 237,197,707원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.12.13 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,804,000,000원) |
| 실제 임차인 | 유승완 1명 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 예상 인수보증금 | 216,425,978원 |
| 실질취득 부담 | 230,146,978원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 말소되는 가압류와 살아남는 임차보증금
권리분석의 기준점은 2022년 12월 13일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이전에 설정됐던 부천중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 1,760,000,000원)은 2020년 5월 25일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 그 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 임차권등기는 2023년 7월 26일 이루어졌지만, 임차인의 전입과 점유는 이미 2020년 5월 29일부터 시작됐습니다. 이 선행 대항력을 근거로 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 분석 — 229,500,000원이 가격의 기준
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 유승완 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2020.05.29 확정 2020.05.12 임차권등기 2023.07.26 |
229,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 유승완 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.05.09 |
| 전입신고일 | 2020.05.29 |
| 점유개시일 | 2020.05.29 |
| 확정일자 | 2020.05.12 |
| 임차권등기 | 2023.07.26 (을구 3번) |
| 배당요구 | 있음 · 2023.07.26 |
| 임차보증금 | 229,500,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 13,074,022원 |
| 현재 회차 미배당 | 216,425,978원 |
| 매수인 인수 판단 | 미배당 보증금 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 6.2%가 아니라 실질취득 104.4%
블랑104동의 동일 면적대 실거래는 확인된 3건으로, 그중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래가와 과거 거래가 사이의 가격 차이가 커서 전체 평균보다 최근 거래가를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 (최신) | 52.91㎡ | 3층 | 219,000,000원 |
| 2025.11 | 52.91㎡ | 2층 | 222,000,000원 |
| 2021.09 (과거) | 52.91㎡ | 1층 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.91㎡ | 2건 | 220,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | 52.91㎡ | 3건 | 250,000,000원 |
전체 평균은 250,000,000원이지만, 여기에는 2021년 309,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 220,500,000원, 최신 거래는 219,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -28.6%로 하락했습니다. 거래 건수가 적어 개별 거래의 영향은 크지만, 과거 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락의 착시
이 물건의 가장 큰 특징은 유찰이 계속되어도 낙찰가와 인수보증금 합계가 거의 일정하게 유지된다는 점입니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가 감소분의 상당 부분이 매수인 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 (8회 유찰) | 13,721,000원 | 216,425,978원 | 230,146,978원 |
| 9회 유찰 시 | 9,604,700원 | 220,468,185원 | 230,072,885원 |
| 10회 유찰 시 | 6,723,290원 | 223,297,729원 | 230,021,019원 |
각 회차의 실질취득 합계는 해당 회차 최저매각가와 예상 매수인 인수액을 더한 값입니다. 실제 배당액·선순위 공과금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있으며, 취득세와 추가 지출은 제외되어 있습니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.5회이며, 확인된 낙찰률 통계는 0.0%입니다. 대상 물건은 이미 8회 유찰된 상태입니다. 통계 표본이 제한적일 수 있으나, 거래량이 적은 다세대주택이라는 특성과 함께 환금성 위험을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 13,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 646,978원 |
| 1. 임차인 유승완 (우선변제) | 229,500,000원 | 13,074,022원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 237,197,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 646,978원과 임차인 배당 13,074,022원으로 매각대금 13,721,000원이 전액 소진되는 추정입니다. 임차보증금 미배당 216,425,978원은 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 동일 채권자 관련 권리이므로 실제 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당역 북동측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2019년 준공된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층인 402호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 외벽은 드라이비트 마감 등입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가 기준은 931,900원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 정보가 있으므로 입찰 전 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 블랑104동은 8세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -28.6%이고 해당 물건도 8회 유찰되어 매각과 재매도 모두 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 임차인 유승완의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 낙찰대금과 인수액 합산. 현재 최저가 13,721,000원만으로 수익성을 판단하지 말고, 예상 인수보증금 216,425,978원을 더한 230,146,978원을 출발점으로 삼아야 합니다.
- 보증기관 대위관계. 주택도시보증공사의 대위 범위와 실제 배당 수령권자를 확인해야 합니다. 보증기관 관련 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세. 평택세무서·동화성세무서·부천시 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부 및 우선 배당관계를 확인해야 합니다.
- 누수 피해. 아래층 302호 천장 피해 주장에 대한 현장 조사, 원인 확인, 방수 상태 및 수리 필요성을 검토해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 2021년 거래가 309,000,000원이나 전체 평균 250,000,000원을 기준으로 할인율을 과대평가하지 말고 최근 평균 220,500,000원과 최신 거래 219,000,000원을 우선해야 합니다.
- 유찰 구조 이해. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득 합계가 약 2.30억원에 머무르므로, 최저매각가 하락 자체를 수익 기회로 판단하지 않아야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분해 확인하고, 보증금 반환 및 인도 관계를 검토해야 합니다.
- 추가 비용. 취득세, 미납 관리비, 명도비, 누수 수리비 및 기타 보수비가 발생할 수 있으므로 별도 자금을 확보해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 최신 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,372만원에 낙찰받아도 1,372만원짜리 집은 아니다”
이 물건은 최저매각가만 보면 파격적인 할인 매물처럼 보입니다. 감정가 238,000,000원에서 8회 유찰되어 13,721,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가격 그 자체가 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 전체 취득금액입니다.
유승완의 임차보증금 229,500,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입과 대항력을 바탕으로 매수인 인수 위험이 남습니다. 현재 회차에서 예상 인수액은 216,425,978원이며, 실질취득 부담은 230,146,978원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균보다 약 4.4% 높습니다.
더구나 최근 실거래 추세는 -28.6%로 하락했고, 단지는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 평균 유찰 6.5회라는 경매 이력에 더해, 현재 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 아래층의 누수 피해 주장과 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.
결론은 고위험·가격 메리트 부족으로 입찰 보류입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 그만큼 보증금 인수액이 증가하므로, 취득원가는 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 배당 및 대항력 관계가 실질적으로 달라지지 않는 한, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다.
