40,001,000원
의정부지방법원 2025타경62851. 야당역 북동측 인근에 위치한 블랑 104동 4층 402호, 전용 52.9125㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 238,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 40,001,000원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 유승완은 2020.05.29 전입·점유했고, 2020.05.12 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2022.12.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,120,018원을 제외한 38,880,982원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 190,619,018원은 매수인에게 남을 가능성이 있습니다. 따라서 매수인의 총 부담은 40,001,000원에 190,619,018원을 더한 230,620,018원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 229,500,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 243-42 블랑 제104동 제4층 제402호 도로명: 경기도 파주시 송학1길 196 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.9125㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 권철승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 40,001,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,197,707원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 규모 | 2019.04.18 · 블랑104동 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2019.05.13 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권은 2020.05.25 해지를 원인으로 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 근저당권은 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.13 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 유승완은 그보다 앞선 2020.05.29 전입·점유로 대항력을 갖췄습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유승완 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2020.05.29 확정일자 2020.05.12 | 229,500,000원 | 배당요구 있음 2023.07.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 190,619,018원 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있고, 임차권등기에도 대위자로 나타납니다. 다만 임차인으로 확인되는 사람은 유승완 1명이며, 보증금을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
블랑104동 동일 면적 52.91㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 250,000,000원이지만, 이 수치에는 2021.09 거래가 309,000,000원이 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 220,500,000원과 최신 거래 219,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.91㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2025.11 | 52.91㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2021.09 | 52.91㎡ | 1 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.91㎡ | 2건 | 220,500,000원 |
현재 최저가 40,001,000원만 보면 최근 12개월 평균의 18.1%에 불과하지만, 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득은 230,620,018원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 10,120,018원 높은 104.6%, 최신 거래보다 11,620,018원 높은 105.3%입니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -28.6%의 하락 추세입니다. 감정가 대비 할인율이나 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 승계 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 40,001,000원 | 190,619,018원 | 230,620,018원 |
| 6회 유찰 시 | 28,000,700원 | 202,403,313원 | 230,404,013원 |
| 7회 유찰 시 | 19,600,490원 | 210,652,319원 | 230,252,809원 |
④ 예상배당표 (매각가 40,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,120,018원 |
| 1. 임차인 유승완 보증금 | 229,500,000원 | 38,880,982원 |
| 2. 말소된 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 1,760,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 237,197,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 유승완의 예상 미배당 보증금은 190,619,018원이며, 당해세가 우선 차감되면 실제 승계액은 더 커질 수 있습니다. 2019.05.13 근저당권은 2020.05.25 말소됐으므로 매수인 인수 권리로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 4층 402호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 야당역 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2019.04.18 준공된 8세대 규모 다세대입니다. 동일 면적 실거래는 3건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 나타나므로 재매각 시 환금성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총 부담으로 계산. 낙찰가에 유승완의 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다. 현재 회차 기준 총 부담은 230,620,018원입니다.
- 임차인 배당·승계액 재확인. 매각물건명세서와 배당요구 종기, 임차권등기 원문을 대조해 대항력 유지 여부와 배당수령 주체를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 감소하고 매수인 보증금 승계액이 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장 및 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락장 기준 적용. 전체 평균 250,000,000원보다 최근 12개월 평균 220,500,000원과 최신 거래 219,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 5회 유찰된 물건인 만큼, 낙찰 후 재매각 기간과 거래량을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4천만원에 사는 집”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 40,001,000원이지만, 그 가격으로 소유권을 온전히 확보하는 구조가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 229,500,000원 중 배당되지 않는 190,619,018원을 승계하면 실질취득은 230,620,018원입니다. 이는 최근 12개월 평균 220,500,000원과 최신 거래 219,000,000원보다 높습니다.
추가 유찰이 되어 낙찰가가 28,000,700원이나 19,600,490원으로 내려가더라도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득은 계속 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 가격추세가 -28.6%이고, 소규모 8세대 다세대에 다회 유찰까지 겹친 점을 고려하면 최저가 할인율만으로 접근할 수 없는 고위험 인수형 물건입니다. 이 사건의 기준 가격은 최저가 40,001,000원이 아니라 임차보증금 승계를 포함한 실질취득액입니다.