53,900,000원
의정부지방법원 2025타경62911. 파주시 상지석동 ‘갤러리하우스 101동’ 4층 401호, 전용 41.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 저렴해 보이지만, 이 사건은 감정가 할인율보다 대항력 임차권과 확약서, 최근 실거래를 함께 봐야 하는 물건입니다.
등기상 김혜란의 주택임차권은 경매개시결정 전에 성립했고, 전입일과 점유개시일은 2022.07.01, 확정일자는 2022.06.10, 보증금은 150,000,000원입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이므로 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 2025.09.29.자 확약서로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-17 갤러리하우스 101동 4층 401호 도로명주소 경기도 파주시 고봉로 755-32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.2㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이지훈 (2022.07.04. 매매, 2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,149,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 규모 / 준공 | 6세대 · 2014.04.18. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2014.04.22. 설정됐던 우리은행 근저당권은 2014.04.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 저당권이 말소기준이 되는 구조가 아니라, 2025.04.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 김혜란의 임차권은 그보다 먼저 발생했으므로 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜란 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 계약 2022.05.05. 확정 2022.06.10. 전입·점유 2022.07.01. 임차권등기 2023.07.19. | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
김혜란은 보증기관이나 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 150,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 확약이 없다면 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 승계됩니다.
③ 유찰 회차별 인수 구조 — 확약 전에는 총액이 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총 부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 97,470,200원 | 151,370,200원 | 53,900,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 37,730,000원 | 113,349,140원 | 151,079,140원 | 37,730,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 26,411,000원 | 124,464,398원 | 150,875,398원 | 26,411,000원* |
* 확약서가 매각절차에서 그대로 적용되고 해당 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 실질 금액입니다. 확약이 적용되지 않으면 오른쪽 금액이 아니라 ‘매각가 + 룰상 인수’를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 중요하다
갤러리하우스 101동 전용 41.2㎡의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 100,941,666원이지만, 이 수치에는 2022년의 150,000,000원 거래 3건이 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 2026년 최근 거래 3건과 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.2㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 41.2㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 41.2㎡ | 4 | 51,650,000원 |
| 2022.07 | 41.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 41.2㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.2㎡ | 3건 | 51,883,333원 |
최신 거래는 52,000,000원, 최근 12개월 평균은 51,883,333원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 53,900,000원은 최신 거래보다 1,900,000원 높고, 최근 평균의 103.9%입니다. 따라서 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰됐다는 이유만으로 반값·급매·시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 김혜란 보증금 | 150,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 162,149,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 97,470,200원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상이나, 2025.09.29.자 대항력 포기 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 파주시 상지석동 ‘퍼스트가든’ 남서측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 지역·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 502,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모로 거래 표본이 적고, 최근 가격이 과거 거래군보다 65.4% 하락해 가격 변동성과 매도 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위가 이 호수와 김혜란 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 명세서 문구 재확인. 확약 반영 인수액은 0원*이지만, 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 97,470,200원입니다.
- 현장 점유 확인. 등기상 실제 임차인은 김혜란 1명이나 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 거래 중심 상한 설정. 전체 평균 100,941,666원과 감정가 110,000,000원이 아니라 최신 거래 52,000,000원과 최근 평균 51,883,333원을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -65.4%입니다. 추가 유찰만으로 가격 안전마진이 자동 확보된다고 단정하면 안 됩니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 낮추지만, 시세보다 높은 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건의 첫 번째 함정은 보증금 150,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 최저가가 53,900,000원까지 내려와도 매수인 부담은 151,370,200원 수준으로 되돌아갑니다. 하지만 주택도시보증공사의 2025.09.29.자 확약서가 적용되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 되어 이 함정은 해소됩니다.
그 다음 남는 문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득액 53,900,000원은 최신 거래 52,000,000원과 최근 12개월 평균 51,883,333원보다 높고, 최근 거래 추세는 -65.4%입니다. 6세대 규모, 낙찰률 16.67%, 평균 유찰 2.6회까지 감안하면 결론은 명확합니다. 확약 확인 시 권리는 조건부 통과, 현재 가격은 보류. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래와 확약서의 실제 효력을 기준으로 판단해야 합니다.
