의정부지방법원 2025타경62924. 고양시 덕양구 주교동 621-1, 도로명주소 마상로 142에 위치한 근린생활시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층이며, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이었습니다. 소유자는 안옥자이고, 신청채권자는 달월신용협동조합입니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 3월 10일 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후의 도어도어 주식회사 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2016년 9월 26일 전입 임차인이 있어, 낙찰자가 떠안는 보증금이 0원이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 621-1 · 경기도 고양시 덕양구 마상로 142 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 안옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,128,195,230원 / 1,042,816,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달월신용협동조합 / 1,020,799,957원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2023.03.10. 달월신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 이후 설정된 도어도어 주식회사 가압류, 국세·고양시 압류 3건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 주덕례의 전입일은 2016.09.26.로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인 보증금 15,000,000원이 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주덕례 1층 2호, 1㎡ | 2016.09.26. | 15,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 15,000,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다만 근린시설과 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 단순 비교하기 어렵고, 확인 가능한 실거래 기준도 없는 상태입니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 감정가의 적정성, 임대수익, 공실 가능성, 토지와 제시외 건물의 개별 가치가 별도로 검증돼야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,042,816,000원 | 15,000,000원 | 1,057,816,000원 | 320,012,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 729,971,200원 | 15,000,000원 | 744,971,200원 | 629,728,512원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 510,979,839원 | 15,000,000원 | 525,979,839원 | 846,529,959원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만 주덕례의 보증금 인수액 15,000,000원은 그대로 남습니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 1,020,799,957원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시부터는 신청채권자도 전액을 배당받지 못하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,042,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,828,160원 |
| 인수. 임차인 주덕례 보증금 | 15,000,000원 | 0원 매수인 인수 15,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 달월신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,029,987,840원 |
| 3. 가압류 · 도어도어 주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,350,000,000원 중 1,029,987,840원이 배당되고, 320,012,160원이 미배당되는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물입니다.
- 입지. 성사1동 행정복지센터 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 원당역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역, 중로2류 접합, 가축사육 전부제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수 설비와 기본 전기설비가 있으며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지는 임대수익·공실·개별 토지가치에 따라 매수층이 달라질 수 있어, 아파트보다 매각기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 적용. 현재 회차 기준 입찰가에 임차보증금 15,000,000원을 더한 1,057,816,000원을 원가 기준으로 사용하세요.
- 임차인 현황 확인. 주덕례의 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차 지속 여부와 보증금 반환 조건을 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 면적·구조·이용상태와 감정 반영 여부를 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 수익성 검증. 근린시설의 현재 임대차, 월 임대료, 공실, 수선비와 토지가치를 확인해 감정가 대비 49%가 실제 할인인지 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 수익성
이 물건의 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 1명이 있어 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하고, 현재 회차의 실질취득액은 1,057,816,000원입니다.
또한 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 근린시설과 토지는 동일 평형 실거래 비교가 어려워 임대수익, 공실, 토지가치, 제시외 건물과 세금 배당을 함께 검증해야 합니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금은 인수되고, 가격 메리트는 아직 별도 검증이 필요한 물건입니다.
