창원지방법원 2025타경20719. 창원시 마산합포구 장군동5가 6-14의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 신현숙이고, 말소기준권리는 2015.04.29. 설정된 석전1동새마을금고의 채권최고액 26,000,000원 근저당권입니다. 이후 삼성카드 주식회사의 가압류와 2025.07.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 감정가 80,217,200원에서 현재 최저매각가는 19,260,000원까지 내려와 4회 유찰 상태입니다. 매각물건명세서에는 토지가 지적도상 맹지이고, 타인 소유의 현황도로인 장군동5가 6-12를 통해 접근 가능하다고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 대상물건까지 소형차량 접근은 가능하다고 평가하지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20719 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 장군동5가 6-14 · 경상남도 창원시 마산합포구 완월동7길 91-1 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 광 |
| 토지 | 82.8㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 신현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 80,217,200원 / 19,260,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 23,181,170원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2015.04.29.의 석전1동새마을금고 근저당권 26,000,000원입니다. 2023.05.15. 삼성카드 주식회사의 가압류 7,847,668원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하며, 2025.07.11. 석전새마을금고의 임의경매개시결정도 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 2018년 국민건강보험공단 압류와 2023년 롯데카드 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 할인율은 판단 불가
감정가 80,217,200원에서 현재 최저매각가는 19,260,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 13,482,000원(감정가 17%), 6회 유찰 시 9,437,400원(감정가 12%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택·토지이고, 지적도상 맹지이며 타인 소유 현황도로를 이용하는 구조이므로 가격 판단은 도로 사용관계와 토지·건물의 실제 활용성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 746,680원 |
| 2. 근저당 · 석전1동새마을금고 | 26,000,000원 | 18,513,320원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,847,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 33,847,668원 중 예상 배당은 18,513,320원이며, 미배당은 15,334,348원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 — 맹지와 타인 소유 현황도로가 핵심
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 장군동4가 소재 마산의료원 북동측이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 소형차량 접근이 가능하고 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지 접근. 목록1은 주거용 건부지로 이용 중이며 지적도상 맹지입니다. 타인 소유 현황도로인 장군동5가 6-12를 통해 접근 가능합니다.
- 건물 이용. 주건물은 주택, 부속건물은 광으로 이용 중입니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 구조·설비. 주택은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층, 광은 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층이며 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 82.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 587,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황도로 권원 확인. 지적도상 맹지이며 타인 소유 장군동5가 6-12를 통해 접근하므로, 실제 통행관계와 장래 접근 안정성을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황·경계·사용상태를 함께 점검해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 24%이지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 단순 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 15,334,348원이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘도로와 현장’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.04.29. 석전1동새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 모델상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 감정가 80,217,200원이 4회 유찰을 거쳐 19,260,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 단정해서는 안 됩니다. 이 토지는 지적도상 맹지이며 타인 소유 현황도로를 이용해 접근하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 실거래 자료도 없어 시장가 대비 할인폭을 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원, 그러나 도로·점유·환금성은 현장 확인 필수”로 정리하는 것이 적절합니다.
