창원지방법원 2025타경20727. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 98-27의 대지·건물 관련 사건으로, 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택이고 부속건물은 화장실, 제시외 건물은 비가림시설로 이용 중입니다. 핵심은 건물 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 이재환의 지분 4분의 1에 대한 지분매각이라는 점입니다. 현재 소유관계는 이경재·이인숙·이재도·이재환이 각각 4분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2025.04.17 신한카드주식회사의 이재환 지분 가압류 30,804,749원입니다. 이어 같은 채권자의 강제경매개시결정이 2025.07.18 등기됐고, 2025.09.02 농협은행주식회사의 가압류 12,560,741원이 추가됐습니다. 이들 경매 대상 지분의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그것만으로 이 물건을 ‘권리가 깨끗하다’고 볼 수는 없습니다. 선순위 임차인과 지분관계가 별개의 매수인 위험으로 남기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20727 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 98-27 · 합성서1길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 부속건물 화장실 · 제시외 건물 비가림시설 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 이재환 지분 4분의 1 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
| 공유자 | 이경재 4분의 1 · 이인숙 4분의 1 · 이재도 4분의 1 · 이재환 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 94,527,900원 / 22,696,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 31,926,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘선순위 임차인·지분’이 핵심
2005.10.06 서혜정의 전세권은 전세금 40,000,000원으로 설정됐지만 2007.11.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.17 신한카드주식회사의 이재환 지분 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 농협은행주식회사 가압류는 경매로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허영희(상호:적송식당) | 1층 전부 | 2009.11.18 | 3,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 有 |
| 신경석 | 2층 전부 | 미상 | 3,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 허영희는 대항력이 확인되어 보증금 3,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 반면 신경석은 2층 전부를 점유하고 보증금 3,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 따라서 신경석은 대항력 가능·미상, 승계위험 미상으로 보는 것이 정확합니다.
③ 4회 유찰 — 감정가 24%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 22,696,000원으로 감정가의 24% 구간입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 15,887,199원, 6회 유찰 시 11,121,039원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 단독소유 부동산이 아니라 지분 4분의 1 매각이고, 공유자 우선매수권과 임차인 문제가 함께 존재합니다.
따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실은 그 자체로 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 특히 지분매각은 낙찰 뒤에도 나머지 공유자와의 공동소유 관계가 남고, 본건에서는 공유자 우선매수권 행사도 1회 가능합니다. 응찰자는 최저가 할인폭보다 ‘낙찰 뒤 실제 사용·관리·처분이 가능한가’를 먼저 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 808,528원 |
| 인수 · 허영희 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 30,804,749원 | 21,887,472원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,560,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 43,365,490원, 예상배당은 21,887,472원, 미배당은 21,478,018원입니다. 허영희 보증금 3,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산시외버스터미널 서측 인근이며, 주변은 음식점·숙박시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택입니다. 부속건물은 화장실, 제시외 건물은 비가림시설로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 건물. 주건물은 세멘트벽돌조 스라브지붕 지상2층으로 1983.10.04 사용승인을 받았으며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 181.4㎡, 일반상업지역·방화지구이며 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반상업지역의 주상용 건부지이지만, 본 경매는 단독 소유권이 아닌 지분매각이므로 일반적인 전체 소유권 매매와 동일한 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 이재환 지분 4분의 1 매각입니다. 낙찰 후 이경재·이인숙·이재도와 공유관계가 남는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 우선매수 가능성을 입찰 시나리오에 반영해야 합니다.
- 1층 임차인. 허영희(상호:적송식당)는 2009.11.18 전입해 대항력이 있고 보증금 3,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 2층 임차인. 신경석은 2층 전부 점유, 보증금 3,000원이 확인되나 전입신고일이 미상입니다. 대항력·승계 여부를 단정하지 말고 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰로 최저가가 감정가 24% 구간까지 내려왔지만, 지분·임차인·공유자 우선매수권 위험을 배제한 채 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 건물. 비가림시설로 이용 중인 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 4분의 1 지분이 더 중요하다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 94,527,900원에서 4회 유찰된 최저가 22,696,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 이 숫자 하나로 내리면 안 됩니다. 낙찰 대상은 이재환의 지분 4분의 1이고, 다른 공유자가 남으며 공유자 우선매수권도 있습니다. 여기에 1층 허영희의 대항력 있는 보증금 3,000원 인수와, 2층 신경석의 대항력·승계 미상 위험이 겹칩니다.
따라서 이 사건은 최저가가 많이 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 지분·점유 복합형입니다. 등기상 후순위 가압류가 소멸하는 점보다, 낙찰 후 공유관계와 실제 점유·임차인 승계가 어떻게 정리되는지가 훨씬 중요합니다. 가격은 낮아졌지만 권리·환금성 난도는 높다. 이 물건의 판단 기준은 할인율이 아니라 ‘지분을 취득한 뒤 실제로 어떻게 사용할 것인가’입니다.
