창원지방법원 2025타경20747. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 650-4 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 목록1은 상업용 건부지, 목록2 건물은 공부상 ‘제2종근린생활시설 및 노유자시설’이나 현황은 근린생활시설, 목록3은 전 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다. 감정가는 1,971,023,050원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 965,801,000원입니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2019.05.07 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권 1,344,000,000원입니다. 이후 유성건업·유경희·삼마기업·동아레미콘·신용보증기금·금아냉열의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2021.08.13 김외숙 명의 소유권이전청구권가등기 및 그 가등기에 대한 가처분은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 김출귀의 점유·전입은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20747 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 650-4 · 광려천남로 289 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용 건부지 · 근린생활시설 · 전 및 일부 도로 등 |
| 토지 | 1,530.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 태경종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,971,023,050원 / 965,801,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,161,325,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
현재 소유권은 2019.05.07 태경건설주식회사로 이전됐고, 같은 날 자갈치신용협동조합 근저당권 1,344,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 설정된 가압류·압류·가등기·가처분은 자료상 매각으로 소멸합니다. 자갈치신용협동조합 근저당권은 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증금이 확인되지 않는다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김출귀 | 1991.03.19 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
실제 임차인으로 파악되는 사람은 김출귀 1명입니다. 전입신고일은 1991.03.19로 말소기준권리 2019.05.07보다 훨씬 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
특히 김출귀는 과거 등기부상 소유자·채무자로 등장한 인물과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제시되어 있습니다. 그렇다고 이를 근거로 임차관계를 곧바로 부정해서도 안 됩니다. 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 매수인이 부담할 금액 역시 계산할 수 없으므로, 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 965,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,058,010원 |
| 2. 근저당 · 자갈치신용협동조합 | 1,344,000,000원 | 953,742,990원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 유성건업 | 72,616,140원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유경희 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사삼마기업 | 31,106,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 동아레미콘 | 78,519,760원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 15,909,423원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 금아냉열 주식회사 | 18,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,750,351,323원 중 953,742,990원이 배당되고 796,608,333원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 김출귀의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 임차보증금 승계액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 965,801,000원 | 953,742,990원 | 796,608,333원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 676,060,700원 | 666,900,093원 | 1,083,451,230원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 473,242,489원 | 466,110,064원 | 1,284,241,259원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 676,060,700원, 473,242,489원까지 낮아지지만, 채권자 미배당액은 반대로 커집니다. 더 중요한 것은 김출귀의 보증금이 미상이라는 사실은 유찰로 해결되지 않는다는 점입니다. 만약 향후 확인되는 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 인수형이라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·토지 규제
- 이용상태. 목록1은 상업용 건부지, 목록2 현황은 근린생활시설, 목록3은 전 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 원계마을회관 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 1,530.0㎡, 잡종지, 상업용, 평지, 사다리형, 세로각지(가)입니다. 공시지가는 660,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이 기재돼 있으며 일부 토지는 자연녹지지역·개발제한구역과도 관련됩니다.
- 도로 저촉. 도시계획시설 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되나 그 면적이 경미해 이에 구애됨 없이 평가됐습니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 개발제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 현장 상태. 지상에 조경수와 다수의 폐기물이 소재하는 것으로 조사됐고, 건물 일부 파손 부분도 조사됐습니다.
- 제시외 건물. 건물 옥상 소재 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김출귀 보증금부터 확인. 1991.03.19 전입, 배당요구 2025.10.13이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 김출귀는 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일한 인물로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 2021.08.13 김외숙 소유권이전청구권가등기의 종류와 매각으로 소멸하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 옥상 제시외 건물의 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 폐기물·파손 확인. 지상 폐기물과 건물 일부 파손 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지규제 확인. 도로 저촉, 개발제한구역, 상대보호구역, 자연녹지지역 등 토지이용계획이 실제 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,971,023,050원에서 두 차례 유찰돼 965,801,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 순서가 반대입니다. 먼저 확인해야 할 것은 1991.03.19 전입한 김출귀의 실제 임대차관계와 보증금입니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하는 구조지만, 김출귀의 보증금이 밝혀지기 전까지는 대항력 가능·인수액 미상이라는 핵심 변수가 남습니다. 2021.08.13 가등기의 성격, 지상 폐기물·건물 파손, 토지이용규제까지 함께 확인해야 하므로 현재 단계의 결론은 ‘가격보다 권리 확인이 먼저’입니다.
