창원지방법원 2025타경20747. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 650-4 소재 토지 및 근린생활시설 등이 함께 매각되는 사건입니다. 매각물건명세서에는 목록1이 상업용 건부지, 목록2가 근린생활시설, 목록3이 전 및 일부 도로 등으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 목록2는 공부상 제2종근린생활시설 및 노유자시설이지만 현황은 근린생활시설입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 5월 7일 설정된 근저당권입니다. 이후의 여러 가압류와 가등기 관련 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 가등기 유형 확인이 필요하다는 별도 주의사항도 있습니다. 여기에 전입일이 오래된 김출귀의 보증금 미상 문제가 겹칩니다. 따라서 단순히 등기상 권리가 소멸한다는 이유만으로 인수 위험이 없는 물건이라고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리와 임차인 위험을 구분해야 한다

말소기준권리인 근저당권보다 뒤에 설정된 가압류, 가등기 및 가등기 관련 가처분은 등기 분석자료상 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 갑구 38번 가등기의 정확한 유형은 확인이 필요하다는 주의사항이 있으므로, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원문을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상, 인수액 확정 불가

현황조사 및 매각물건명세서상 확인 대상은 김출귀입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 및 실제 임대차관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

배당요구가 확인된다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인의 인수 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 배당액을 확인한 뒤 인수 여부를 판단해야 합니다.

③ 최저가와 미배당 — 감정가 대비 하락률만으로 저가를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 965,801,000원으로 감정가 1,971,023,050원의 약 49%입니다. 다만 토지와 근린생활시설 등이 일괄매각되고, 토지별 이용현황과 제한사항이 복합적입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

회차별 매각가와 미배당액은 제공된 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 임차인 보증금에 따른 매수인 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 965,801,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 시뮬레이션에서 집행비용은 12,058,010원, 근저당권 예상배당은 953,742,990원입니다. 채권자 총 청구액 1,750,351,323원 중 예상 미배당액은 796,608,333원입니다. 임차인 보증금과 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)

• 위치·주위환경. 원계마을회관 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량통행이 가능하며 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용현황. 목록1은 상업용 건부지, 목록2는 현황 근린생활시설, 목록3은 전 및 일부 도로 등으로 기재되어 있습니다. 토지와 건물의 실제 이용현황이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 매각물건명세서에는 일부 파손 부분이 조사되었다고 기재되어 있습니다. 옥상 제시외 건물은 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있으므로 실제 구조와 상태를 확인해야 합니다.
• 폐기물·조경수. 현황조사상 지상에 조경수와 다수의 폐기물 등이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정리·반출 비용과 작업 가능 여부를 입찰 전 검토해야 합니다.
• 도로·토지이용 규제. 도시계획시설 도로 저촉이 기재되어 있으며, 토지이용계획에는 제3종일반주거지역·자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 사항이 포함되어 있습니다. 필지별 적용 범위와 건축·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 평가자료에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있지만, 현황상 근린생활시설 이용과 일부 파손, 제시외 건물 및 도로 저촉 사항은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 토지·근린생활시설·전 및 일부 도로가 함께 매각되는 구조로, 일반적인 단일 용도 부동산과 동일한 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 현황 정리와 토지이용 제한을 반영한 매수 수요를 따져야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 김출귀의 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 및 점유 부분을 확인하세요. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 인수 위험을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
• 가장임차인 여부를 단정하지 말 것. 김출귀가 기존 등기상 권리자·채무자와 동일 인물이라는 사정은 확인 포인트이지, 그 자체로 가장임차인이라는 확정 근거는 아닙니다. 실제 점유와 임대차관계를 대조해야 합니다.
• 가등기 및 가처분 원문 대조. 갑구 38번 가등기와 관련 가처분의 유형, 매각으로 인한 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 목록1·목록2·목록3의 매각 범위와 토지·건물의 권리관계, 옥상 제시외 건물 포함 여부를 확인하세요.
• 폐기물·건물 파손 비용 산정. 조경수와 폐기물 처리, 파손 부분의 수리 필요성 및 실제 현장 접근 가능 여부를 점검하세요.
• 토지이용 규제 확인. 도로 저촉, 개발제한구역, 자연녹지지역 등 필지별 제한사항과 원하는 이용 목적의 적합성을 관할 기관에서 확인하세요.
• 입찰 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 임차인 인수 가능액, 현장 정리비, 토지이용 제한 및 예상 환금성을 반영해 실질취득액 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용과 채권자 배당액은 추정치입니다. 실제 배당 순위·배당액 및 임차인의 권리관계는 법원 서류와 원본 자료로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 먼저 확인할 것

이 사건은 2회 유찰을 거쳐 최저매각가가 965,801,000원으로 낮아졌고, 말소기준권리 이후의 여러 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 토지와 근린생활시설 등의 일괄매각이라는 구조, 도로 저촉과 토지이용 제한, 현장 폐기물 및 건물 파손 문제를 함께 고려해야 합니다.

무엇보다 김출귀의 전입일은 1991.03.19.로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 부분이 해소되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 가등기 관련 권리의 소멸 여부와 실제 점유관계도 원문으로 확인해야 합니다.

결론: 가격보다 권리·현황 확인이 먼저입니다. 임차인 보증금 및 인수 위험을 확정하고, 토지이용 제한과 현장 정리 비용을 검토한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.