의정부지방법원 2025타경63006. 파주시 야당동 ‘더하우스엔’ 2층 201호, 전용 47.25㎡ 다세대주택입니다. 감정가 225,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 110,250,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 49%라 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차인 박진수의 대항력과 그 대항력을 둘러싼 확약입니다.
박진수는 2022.09.08 전입·점유했고, 확정일자는 2022.07.18입니다. 현재 말소기준인 주택도시보증공사의 2024.03.26 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 250,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 단순 배당계산만 적용하면 현재 매각가에서 107,906,500원을 배당받고 142,093,500원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.16 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관해서는 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다. 이 확약은 박진수 임차관계에 대한 판단 근거이며, 다른 임차인이나 별도 권리가 존재한다면 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 240-16 더하우스엔 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.25㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.04.24 |
| 소유자 | 곽예원 · 2020.08.03 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (5회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,575,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 과거 서울축산업협동조합 근저당권은 2020.08.03 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.26 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 박진수 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.08 / 2022.07.18 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
박진수는 배당요구를 했고, 전입과 확정일자를 갖췄습니다. 보증금 자체는 250,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약을 제외한 원래 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 사건은 해당 임차관계에 대한 포기 확약이 있어 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘최근 12개월 1.56억’을 기준으로 본다
더하우스엔은 총 8세대이며, 사용승인일은 2018.04.24입니다. 확인된 실거래 5건의 전체 평균은 225,200,000원이지만, 이 평균에는 2021년 295,000,000원·305,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.25㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2023.12 | 47.54㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 47.54㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 47.25㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 47.54㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.25㎡ | 1건 | 156,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 156,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 110,250,000원은 이 최근 시세의 70.7%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 가격이 과거 거래 대비 -35.7% 하락한 흐름이므로, 225,200,000원의 전체 평균을 근거로 “반값”이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 박진수 보증금 | 250,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 253,575,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 박진수 보증금 미배당액은 142,093,500원입니다. 다만 제공된 2026.06.16 확약을 반영하면 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰(49%) | 110,250,000원 | 142,093,500원 | 110,250,000원 |
| 6회 유찰 시(39%) | 88,200,000원 | 163,787,600원 | 88,200,000원 |
| 7회 유찰 시(31%) | 70,560,000원 | 181,110,080원 | 70,560,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 총 8세대의 소규모 집합건물입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 야당역과 운정역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2018.04.24입니다. 위생·급배수·난방·CCTV·엘리베이터 설비가 확인됩니다.
- 토지·도로. 토지면적 476.0㎡, 북동측 폭 약 6m 포장도로에 접하고 공시지가는 866,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회입니다. 현재 사건은 이미 5회 유찰돼 가격 외에 재매각 시 매수층의 폭도 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.16 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 범위. 박진수 주택임차권등기가 실제 매수인 취득 후 말소될 수 있도록 명세서 기재와 확약 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 룰상 미배당액이 142,093,500원입니다. 할인율 49%라는 숫자만으로 권리위험을 무시하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 156,000,000원, 최근 추세는 -35.7%입니다. 2021년 고가 거래가 들어간 전체 평균 225,200,000원을 응찰가 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이며 현재 5회 유찰됐습니다. 실거주·임대수요와 재매각 가능성을 가격과 별도로 검토해야 합니다.
- 세금·관리비 등 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 입찰 전 원본과 체납관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
이 물건을 단순히 감정가 225,000,000원에서 110,250,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건으로 보면 본질을 놓치게 됩니다. 박진수는 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 단순 배당만 보면 현재 회차에서 142,093,500원이 남습니다. 원래 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총 부담이 줄지 않는 전형적인 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 2026.06.16 제출된 대항력 포기 확약이 있습니다. 그 내용을 그대로 반영하면 박진수 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 110,250,000원입니다. 이는 최신 거래 156,000,000원의 70.7%여서 가격 여지는 있습니다. 동시에 최근 시세가 -35.7% 하락했고, 8세대 다세대가 이미 5회 유찰됐다는 점은 낮은 환금성을 보여줍니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 가격은 검토할 만하지만, 확약 확인 전에는 절대 일반 저가매물처럼 접근할 수 없는 사건”입니다.
