인수는 0원*인데 실질취득은 최근 시세의 144.2% — 파주 더하우스엔 201호

의정부지방법원 2025타경63006. 파주시 야당동 ‘더하우스엔’ 2층 201호, 전용 47.25㎡ 다세대주택입니다. 소유자 곽예원은 2020.08.03. 거래가액 203,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 253,575,518원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 임차권자는 김하늘·박진수 실제 임차인 2명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자이자 신청채권자입니다.

가격 판단에서는 전체 실거래 평균 225,200,000원을 그대로 시세로 사용하면 안 됩니다. 이 평균에는 2021년의 295,000,000원·305,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 더 최신인 2025.06. 거래는 156,000,000원 한 건이고, 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -35.7%입니다. 따라서 현재 최저가 225,000,000원을 전체 평균의 99.9%라고만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 기준권리 검산

분석상 말소기준권리는 2018.12.28. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이를 기준으로 김하늘의 전입 2020.08.03.과 박진수의 전입 2022.09.08.은 모두 후순위이므로, 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 세무서 압류, 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 두 임차인의 대항력 없음 판정과 주택도시보증공사의 잔존 청구권 포기 확약을 반영한 값이며, 말소기준권리의 유효성과 확약 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 우선

더하우스엔은 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 유사 면적 실거래는 5건입니다. 과거 고가 거래와 최근 거래의 격차가 크기 때문에 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가와 실질취득액은 225,000,000원으로 전체 평균 225,200,000원의 99.9%입니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 156,000,000원이며, 실질취득액은 이 최근 시세의 144.2%입니다. 최근 거래가 과거 거래군보다 -35.7% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균만 근거로 현재 가격이 적정하거나 싸다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

총 채권액 441,575,518원 중 채권자 배당액은 221,050,000원, 미배당액은 220,525,518원입니다. 주택도시보증공사는 가압류 배당 20,000,000원과 신청채권 배당 33,050,000원을 합쳐 53,050,000원을 받는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대

낙찰가가 내려가더라도 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 전형적인 인수형 구조로 계산되지는 않습니다. 가격 측면에서는 4회 유찰 시 180,000,000원도 최신 거래 156,000,000원보다 높고, 5회 유찰 시 144,000,000원에 이르러서야 최신 거래가보다 낮은 시나리오가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 야당역과 운정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 2018.04.24. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 북동측 폭 약 6m 포장도로와 접하며, 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 866,200원/㎡, 토지면적은 476.0㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 거래는 2025.06.의 156,000,000원이며 과거 고가 거래와 가격 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 기준권리 원본 확인. 2018.12.28. 근저당 설정과 2020.08.03. 해지 말소가 함께 기재돼 있으므로, 현재 유효한 말소기준권리를 등기부 원본에서 다시 확정해야 합니다.
• 확약 적용 대상 확인. 2026.06.16. 대항력 포기 확약이 어느 임차인의 반환청구권과 임차권등기에 적용되는지 제출 원문을 대조하세요.
• 임차인 2명 구분. 김하늘 보증금 203,000,000원과 박진수 보증금 250,000,000원은 서로 다른 실제 임차인의 권리입니다. 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 225,200,000원보다 2025.06. 최신 거래와 최근 12개월 평균 156,000,000원을 가격 기준으로 우선 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -35.7% 낮습니다. 현 최저가를 전체 평균의 99.9%라는 이유로 시세 이하라고 판단하면 안 됩니다.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 단지 경매 매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매수 수요를 보수적으로 평가하세요.
• 배당 변동 요소. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당과 잔여 금액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원*이 가격 메리트를 만들지는 않는다”

현재 계산만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 두 임차인은 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정을 받았고, 주택도시보증공사도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그러나 권리의 출발점인 2018년 근저당권에는 2020년 해지 말소 기재가 있어, 기준권리의 현재 유효성을 원본으로 다시 확인해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 실질취득 225,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 156,000,000원의 144.2%이고, 실거래 추세는 -35.7%입니다. 3회 유찰에도 최저가는 감정가 100%이며, 8세대 다세대의 경매 매각률도 0.0%입니다. 인수 계산은 0원*, 가격 판단은 고평가, 권리 판단은 원본 재검산. 현 회차에서는 ‘권리상 떠안을 돈이 없다’는 한 가지 장점만으로 응찰가를 정당화하기 어렵습니다.