102,900,000원
의정부지방법원 2025타경63022. 사건 용도 표기는 창고지만 감정평가 이용상태는 주거용(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 김대상이고, 2021.05.13. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021.10.14. 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 임차인 박재덕은 그보다 앞선 2021.05.14. 주민등록과 2021.05.13. 점유개시를 갖춰 대항력이 있는 구조입니다.
통상 이런 구조라면 현재 최저가 102,900,000원에 낙찰될 때 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못하는 109,340,600원이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 실질취득액이 낙찰가보다 크게 올라갑니다. 그러나 이 사건은 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 룰상 계산되는 인수액과 별개로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 186-14 한승카운티 에이동 4층401호 |
| 용도 / 현황 | 창고 · 감정평가 이용상태 주거용(다세대주택) |
| 소유자 | 김대상 · 2021.05.13. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 감정평가 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 내 제4층 제401호 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
박재덕의 임대차계약일은 2021.03.25., 확정일자는 2021.04.27., 점유개시는 2021.05.13., 주민등록은 2021.05.14.입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2021.10.14.보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2023.07.12. 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재덕 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 가격은 충분히 내려왔지만 시장은 하락 추세
면적이 매칭된 실거래 표본의 최근 12개월 평균은 178,000,000원이고, 현재 최저가 102,900,000원은 그 평균의 57.8%입니다. 최신 거래는 2026.02. 162,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -15.2%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균 186,000,000원만 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.84㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2026.02 | 42.84㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2025.03 | 40.91㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2023.03 | 40.91㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 178,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 박재덕 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 박재덕 보증금 중 109,340,600원이 남지만, 2026.06.16. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되어 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 109,340,600원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 82,320,000원 | 129,561,760원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 65,856,000원 | 145,729,408원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 야당4리마을회관 남측 인근으로, 주위에 유사 규모 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용(다세대주택)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·제한보호구역 등에 해당하고 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 2026.06.16. 제출된 대항력 포기 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 박재덕의 임차권등기는 배당과 확약에 연동되므로 실제 말소 절차와 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 186,000,000원보다 최근 12개월 평균 178,000,000원과 최신 거래 162,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 최근 추세도 -15.2%입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 49%까지 내려온 것은 장점이지만 평균 유찰 횟수 5.0회와 매각률 0.0%는 재매각·환금성 측면에서 반드시 확인할 신호입니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 창고, 감정평가 이용상태는 주거용(다세대주택)입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없지만 실제 이용·건축물 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 102,900,000원이라 큰 인수 위험이 있는 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 109,340,600원의 부족분이 발생합니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가가 최근 12개월 평균 178,000,000원의 57.8%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -15.2%이고 이미 5회 유찰된 물건이라는 사실은 무시할 수 없습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격 할인도 크지만, 하락 추세·반복 유찰·용도 확인이 남아 있는 B등급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
