의정부지방법원 2025타경63022. 파주시 야당동 한승카운티 에이동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 창고로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 다세대주택입니다. 소유자 김대상은 2021년 4월 28일 매매를 원인으로 2021년 5월 13일 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그다음 날인 2021년 5월 14일 임차인 박재덕이 전입했고, 점유는 2021년 5월 13일 시작됐으며 확정일자는 2021년 4월 27일입니다.
분석상 말소기준은 2021년 10월 14일 국민건강보험공단 압류입니다. 박재덕의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 2.10억을 가정하면 집행비용 때문에 보증금 중 3,740,000원이 미배당돼 원칙상 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026년 6월 16일자 확약서가 이 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 186-14 한승카운티 제에이동 제4층 제401호 도로명: 경기도 파주시 하우고개길 154-47 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 창고 · 감정평가상 주거용(다세대주택) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 내 제4층 제401호 |
| 가격 비교 면적 | 전용 42.84㎡ |
| 소유자 | 김대상 (2021.05.13 소유권이전 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (3회 유찰 이력·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 핵심은 등기 순위가 아니라 임차인의 선행 전입·점유입니다. 임차권등기는 2023년 7월 12일이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입 2021년 5월 14일과 점유개시 2021년 5월 13일이 말소기준일보다 빠릅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재덕 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.05.14 점유 2021.05.13 | 2021.04.27 배당요구 2023.07.12 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 보증기관 승계 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.10억’으로 본다
확약 적용 후 현재 회차의 매수인 인수는 실질 0원이므로, 비교해야 할 취득 기준은 최저매각가 210,000,000원과 같은 실질취득액 210,000,000원입니다. 가격 비교군은 전용면적이 일치한 글로리아104동 거래이며, 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.84㎡ | 3층 | 162,000,000원 |
| 2026.02 | 42.84㎡ | 3층 | 162,000,000원 |
| 2025.03 | 40.91㎡ | 4층 | 210,000,000원 |
| 2023.03 | 40.91㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 186,000,000원 |
최근 12개월 평균은 178,000,000원, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 이에 비해 현재 실질취득액은 210,000,000원으로 최근 12개월 평균의 118.0%입니다. 전체 평균 186,000,000원보다도 높지만, 더 중요한 지표는 최근 거래 흐름입니다. 최근 가격이 과거 거래보다 15.2% 하락한 상황이므로 과거 210,000,000원 거래를 근거로 현재 210,000,000원을 적정하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 박재덕 보증금 | 210,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 중 3,740,000원이 부족해 매수인 인수 가능액으로 잡히지만, 2026.06.16 확약에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 구조 — 룰상 금액과 확약 후 실질금액
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 후 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 100% | 210,000,000원 | 3,740,000원 | 0원* | 210,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 168,000,000원 | 45,152,000원 | 0원* | 168,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 134,400,000원 | 78,281,600원 | 0원* | 134,400,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건은 박재덕 관련 잔존 청구권 포기 확약이 있으므로, 해당 임차인에 한해 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 4회 유찰 시 168,000,000원은 최근 12개월 평균 178,000,000원보다 낮지만 최신 거래 162,000,000원보다는 높고, 5회 유찰 시 134,400,000원은 두 지표보다 모두 낮습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당4리마을회관 남측 인근으로, 유사 규모 다세대주택과 근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·소화설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 주거용 건부지이며 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 568.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 가격 비교군 글로리아104동은 11세대, 2019.07.15 준공입니다. 최근 거래는 162,000,000원까지 내려왔고 최근 대 과거 가격 추세는 -15.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16자 대항력 포기 확약서의 대상 임차인, 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구와 실제 제출 여부를 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 잔금납부와 동시에 또는 이후 어떤 방식으로 임차권등기가 말소되는지 필요한 서류와 협조 절차를 확인하세요.
- 점유·명도 상태. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유자, 이사 여부, 열쇠 인도와 내부 확인 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 창고이나 감정 이용상태는 주거용 다세대주택입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용의 적법성, 금융·세금 적용 차이를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.0%입니다. 전체 평균 186,000,000원보다 최근 평균 178,000,000원과 최신 거래 162,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 압류 관련 원본 대조. 국민건강보험공단 압류와 파주시 압류의 징수채권, 당해세·법정기일 및 실제 배당순위를 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 첫인상은 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인 때문에 낙찰가를 낮춰도 총취득액이 보증금 수준에 고정되는 인수형 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 박재덕 임차인의 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 주된 인수액은 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 가격이 좋아지는 것은 아닙니다. 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 평균 178,000,000원의 118.0%이고 최신 거래 162,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -15.2%, 비교군 경매 낙찰률은 0.0%이며, 이 사건은 이미 3회 유찰 이력이 있는데도 현재 최저가가 감정가 100%입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 현재 가격과 환금성은 불합격입니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 인수액이 아니라, 확약의 실제 이행과 최근 거래에 맞는 매각가격입니다.