창원지방법원 2025타경20834. 진북면 망곡리 483 소재 공장용지·육가공제조업소 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 지상 2층으로 1·2층을 육가공제조업소 등으로 이용 중이며, 토지는 공업용 건부지와 도로로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 322,391,000원으로 감정가 657,941,100원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 말소기준보다 앞선 전입자가 확인되고 그 보증금이 미상입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 이 수치를 그대로 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 엄준식의 임대차관계와 보증금이 확인되기 전까지 실제 취득원가는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 483 · 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡길 147 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 육가공제조업소 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕 지상2층 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 936.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 허정인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 657,941,100원 / 322,391,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 562,090,516원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.23 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 610,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 말소기준은 2024.04.23 경남은행 근저당권입니다. 2024.04.29 강명호 근저당을 비롯해 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.09.04 코리아신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2024.04.23 신탁재산 귀속으로 말소되어 현재 소유자는 허정인으로 확인됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄준식(전입세대확인서상) | 2021.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
엄준식의 전입일 2021.04.22은 말소기준권리인 경남은행 근저당 2024.04.23보다 앞섭니다. 다만 점유 부분·사용관계·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확정되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 떠안을 금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
건물에는 위생 및 급·배수설비, 전동식 오버헤드도어, 전기설비, 냉장·냉동설비 중 냉장·냉동실 및 Unit Cooler가 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 건물·토지뿐 아니라 실제로 함께 취득되는 설비와 제외되는 기계기구의 경계도 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,474원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 610,500,000원 | 317,077,526원 |
| 3. 근저당 · 강명호 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양재만 | 135,379,776원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 278,972,232원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,090,380원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,790,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 15,408,955원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 42,180,671원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국전력공사 | 4,138,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 총 채권액은 1,254,460,824원, 채권자 배당액은 317,077,526원, 미배당은 937,383,298원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 322,391,000원 | 317,077,526원 | 937,383,298원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 225,673,700원 | 221,714,268원 | 1,032,746,556원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 157,971,590원 | 154,959,988원 | 1,099,500,836원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진북면 망곡리 소재 ‘진북황실온천’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 산업단지 내 중·소규모 공장, 주택, 근린생활시설 및 전·답 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 토지 기호(1),(2)까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 건물은 1·2층 육가공제조업소 등으로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지 특성. 자연녹지지역, 가축사육제한구역이며 온천공보호구역·자연취락지구에 접합니다. 공시지가는 211,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 전동식 오버헤드도어, 전기설비, 냉장·냉동실 및 Unit Cooler 등이 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 이력. 이미 2회 유찰되어 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 엄준식 임대차관계 확인. 2021.04.22 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득원가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되는 경우 최저가에 추가되는 실제 인수금액을 반영해 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 매각 대상 현장 대조. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ과 태양광 발전설비 a는 포함되지만, 소재불명 기계·기구와 박스포장기는 제외됩니다. 현존 자산과 매각대상을 직접 대조해야 합니다.
- 공장 설비 상태 확인. 냉장·냉동실 및 Unit Cooler 등은 존재가 기재되어 있으나, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계·기구는 소재불명으로 매각 제외되어 있습니다.
- 후순위 권리 정리 확인. 2024.04.23 경남은행 근저당 이후의 강명호 근저당, 각 가압류, 창원시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 선순위 점유와 매각 포함·제외 범위를 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 전입”
이 사건은 감정가 657,941,100원에서 2회 유찰되어 최저가가 322,391,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2024.04.23 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 하지만 그보다 앞선 2021.04.22 전입자 엄준식이 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
여기에 육가공제조업소·공장용지라는 물건 특성과 매각에서 빠지는 기계기구까지 함께 봐야 합니다. 이 물건은 “감정가의 49%”라는 숫자보다 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 취득되는 자산의 범위를 먼저 확정해야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
