창원지방법원 2025타경20844. 대상은 고려화이트빌 제상가층 제101호로, 감정 이용상태는 소매점 등입니다. 현재 등기상 소유자는 김미숙과 김봉탁이며, 소유 지분은 김미숙 100분의 5, 김봉탁 100분의 20·100분의 40·100분의 35로 정리되어 있습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.06.08. 경남신용보증재단의 김봉탁 지분 가압류이고, 이후 하나캐피탈·오케이저축은행·신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이번 물건은 통상적인 전체 소유권 매각이 아니라 지분매각입니다. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한한다고 적혀 있습니다. 따라서 가격이 낮다는 사실과 별개로 공유관계 정리와 실제 처분·활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20844 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 212-1 고려화이트빌 상가층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 소매점 등으로 이용중 |
| 소유자 | 김미숙, 김봉탁 |
| 감정가 / 최저가 | 198,550,000원 / 68,103,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 69,027,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 특이사항 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 후순위는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기부에는 과거 근저당·전세권·가압류·경매개시결정이 다수 존재했지만, 해당 권리들은 이미 등기부상 말소되었거나 과거 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 2023.06.08. 경남신용보증재단의 김봉탁 지분 가압류 39,400,000원입니다. 이후 하나캐피탈 18,512,830원, 오케이저축은행 52,420,223원, 신용보증기금 16,216,500원 및 2025.09.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 6,810만원이지만 상가와 공동주택 거래를 동일시하면 안 된다
고려화이트빌의 제공된 거래자료는 81.17㎡ 거래를 중심으로 총 8건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.02. 169,000,000원, 최근 12개월 평균도 169,000,000원입니다. 현재 최저매각가 68,103,000원은 최근 12개월 평균의 40.3%, 전체 거래 평균 167,750,000원의 40.6% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 81.17㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2025.11 | 81.17㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2025.02 | 81.17㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 81.17㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2022.03 | 81.17㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2021.12 | 81.17㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 81.17㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2021.07 | 81.17㎡ | 14 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 169,000,000원 |
가격 지표만 놓고 보면 현재 최저가는 큰 폭으로 낮아졌습니다. 최근 거래 추세도 과거 구간 대비 1.0%로 음수가 아닙니다. 다만 본건의 감정 이용상태는 상가층 소매점이고, 제공 거래자료는 고려화이트빌 81.17㎡ 거래입니다. 따라서 이 숫자를 본건 상가의 직접적인 적정 매매가로 단정해서는 안 됩니다. 현재 최저가가 낮다는 사실은 분명하지만 상가 지분의 실제 환금성과 수익가치는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,854원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 39,400,000원 | 39,400,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 18,512,830원 | 18,512,830원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 52,420,223원 | 8,564,316원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 16,216,500원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 126,549,553원 중 예상 배당액은 66,477,146원, 미배당은 60,072,407원입니다. 미배당 채권이 존재하더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 부족액 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,103,000원 | 66,477,146원 | 60,072,407원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,672,100원 | 46,414,002원 | 80,135,551원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,370,469원 | 32,369,801원 | 94,179,752원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 60,072,407원에서 80,135,551원, 94,179,752원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 미배당 채권의 승계가 아니라, 지분매각 상가를 실제로 어떻게 사용·정리·처분할 수 있는지에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산동중학교 북동측 인근으로 공동주택, 상업용·주상용건물, 단독주택, 각종 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제상가층 제101호이며 소매점 등으로 이용중인 것으로 감정됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 중로1류와 접하고 상대보호구역이 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,628.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,215,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 상가층 제101호이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 주차설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 지분매각이므로 경매 대상이 되는 김봉탁 지분의 범위를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 정확히 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한한다고 기재돼 있습니다. 실제 입찰 전략에 직접 영향을 주는 조건입니다.
- 상가 현황 확인. 현황조사 당시 내부 집기·비품이 다수 있었고 수개월 전부터 영업하지 않고 폐문부재 상태였던 것으로 탐문됐습니다. 실제 점유·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 거래자료 해석. 고려화이트빌 최근 거래 평균 169,000,000원과 본건 최저가의 격차는 크지만, 본건은 상가층 소매점 지분입니다. 제공된 거래가를 그대로 상가 적정가로 적용하지 마십시오.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 가격이 내려온 이유와 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 60,072,407원이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보인다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저
감정가 198,550,000원이 3회 유찰을 거치며 68,103,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균 169,000,000원 대비 40.3% 수준입니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 하지만 이번 경매의 본질은 상가층 소매점의 지분매각입니다. 공유자 우선매수권이 있고, 수개월 전부터 영업하지 않은 것으로 탐문됐으며, 제공된 거래자료를 상가 지분의 직접 시세로 보기도 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 지분·환금성 검증이 선행돼야 하는 저가형 상가 경매”입니다.
