창원지방법원 2025타경20854. 함안군 군북면 소포리 924-3·925-1·925-2의 토지와 현포로 43의 공장 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 토지 3필은 일단의 공업용 건부지로 이용 중이며, 건물은 공장·사무실·화장실로 사용되고 있습니다. 말소기준은 2020.01.02 설정된 경남은행 근저당권으로 채권최고액은 682,000,000원입니다. 그 뒤 최성환 근저당권 200,000,000원, 국세 관련 압류, 기술보증기금·토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단·함안군 압류 및 임의경매개시결정이 이어졌으나 등기상 모두 말소기준 이후 권리입니다.
현재 최저매각가는 560,205,000원으로 감정가 800,293,200원의 70%입니다. 배당 계산에서는 집행비용 8,002,050원을 먼저 차감한 뒤 경남은행에 552,202,950원이 배당되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 1,289,648,712원이지만, 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니어서 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20854 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 소포리 924-3, 925-1, 925-2 · 경상남도 함안군 군북면 현포로 43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 3필 일단 공업용 건부지 · 공장·사무실·화장실 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 토지면적 671.0㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 난열판넬지붕 단층 · 2018.10.16 사용승인 |
| 소유자 | 이동욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 800,293,200원 / 560,205,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 562,110,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2020.01.02 경남은행 근저당권입니다. 2020.07.30 최성환의 후순위 근저당권, 2025년의 국세 압류·기술보증기금 및 토스뱅크 가압류, 2025.09.03 임의경매개시결정, 이후 국민건강보험공단과 함안군 압류까지 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 2025.07.09 재산보전처분은 2025.07.29 회생절차개시신청 취하 허가 결정에 따라 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안성민(토지 임차인) | 본건1~3 토지 일부 | 2023.06.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조현순(토지 임차인) | 본건1~3 토지 일부 | 2023.12.13 | 2,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최정문(토지 임차인) | 본건1~3 토지 일부 | 2023.03.29 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2020.01.02 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 안성민·최정문의 보증금은 확인되지 않았고, 세 사람 모두 본건 1~3 토지 일부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 응찰 전 실제 점유 범위와 명도·인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,002,050원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 682,000,000원 | 552,202,950원 |
| 2. 근저당 · 최성환 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 749,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 210,351,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,841,851,662원 중 552,202,950원이 배당되고 1,289,648,712원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 매각 대상과 현장 — 가격보다 먼저 볼 부분
목록 1·2·3은 일단의 공업용 건부지로 이용되고, 제시외 구축물인 트럭스케일은 매각에 포함됩니다. 반면 지상의 이동 가능한 컨테이너와 적치된 수백톤의 고철은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후에도 현장에 남아 있는 물품의 소유관계, 반출 주체, 처리 범위를 따로 확인해야 합니다. 특히 고철이 수백톤 규모로 적치된 것으로 조사된 만큼 응찰 전 현장조사가 중요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 군북면 소포리 ‘대배저수지’ 북측 인근으로, 주변은 소규모 공장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 주변의 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 토지면적은 671.0㎡이고 공시지가는 193,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 난열판넬지붕 단층으로 2018.10.16 사용승인을 받았고, 공장·사무실·화장실로 이용 중입니다.
- 설비. 급수·급탕·위생설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 일련번호 1·2·3 토지에는 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 임차인 3명 현장 확인. 대항력은 없지만 본건 1~3 토지 일부의 실제 점유범위와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 안성민·최정문의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각 관련 서류와 현장 내용을 대조해야 합니다.
- 매각 제외 고철·컨테이너. 이동 가능한 컨테이너 및 수백톤의 고철이 매각 제외이므로 소유관계와 반출·처리 문제를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 최저가 560,205,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 현장 이용 상태 확인. 토지는 공업용 건부지, 건물은 공장·사무실·화장실로 이용 중이므로 실제 가동·점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 부담 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2020.01.02 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 공장·토지 경매는 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 토지 일부에 임차인 3명이 있고, 2명의 보증금은 확인되지 않았으며, 이동 가능한 컨테이너와 수백톤의 고철이 매각에서 제외됩니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 560,205,000원이 가격적으로 싼지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류, 현장 확인은 필수입니다.
