의정부지방법원 2024타경9002. 고양일산호수공원가로수길 3층 에이303호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 외관상 상호는 “The Gin”, 현황은 공실입니다. 소유자 박계진은 2019.06.24. 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 단순합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격 해석은 조심해야 합니다. 현재 최저가는 56,810,000원으로 감정가 338,000,000원의 16.81% 수준이지만, 시세를 확인할 실거래 자료는 없습니다. 무엇보다 7회 연속 유찰이라는 결과 자체가 이 근린시설의 실제 응찰수요를 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9002 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 3층에이303호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 박계진 · 2019.06.24. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 56,810,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 136,728,196원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실이고 별도 임차인이 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2019.06.24. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 168,000,000원입니다. 2024.12.09. 임의경매개시결정과 2025.03.17. 고양시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 16.81%보다 중요한 ‘7회 유찰’
감정가 338,000,000원에서 현재 최저매각가 56,810,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 7회 유찰, 감정가 대비 16.81%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 45,448,000원, 9회 유찰 시 36,358,400원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 56,810,000원 | 112,612,580원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 45,448,000원 | 123,770,064원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 36,358,400원 | 132,696,051원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,422,580원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 55,387,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 56,810,000원 가정 시 집행비용 1,422,580원을 제외한 55,387,420원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 112,612,580원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양문화원 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각급 학교, 공원 및 상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 있으며, 근거리 간선도로를 통한 이동이 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 외관상 상호 “The Gin”으로 표기돼 있고 현황은 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상3층 건물 내 제3층 제에이303호이며, 2017.09.25. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북동측과 북서측으로 각각 약 50미터, 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 16.81%까지 하락했지만 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 근린시설의 실수요·임대수요·재매각 수요를 보수적으로 확인해야 할 핵심 신호입니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 현장조사 당시 이해관계인의 협조를 얻지 못해 외관상 가능한 범위에서 조사됐습니다.
- 영업 활용성 확인. 현재 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 입찰 전 실제 사용 가능 상태와 필요한 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.06.24. 신한은행 근저당이며 이후 임의경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기사항과 매각서류를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 환금성은 별개”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 현황 공실이며, 말소기준권리 이후의 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격과 상품성은 별개로 봐야 합니다. 감정가 338,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 56,810,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 시세 자료는 없습니다. 특히 근린시설이 이 수준까지 반복 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 실제 수요에 대한 강한 경고입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 시세 확인 불가, 환금성은 보수적으로입니다.