의정부지방법원 2024타경9002. 고양일산호수공원가로수길 3층 A303호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 외관상 상호는 “The Gin”, 현황은 공실입니다. 소유자는 박계진이고 2019.06.24. 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 168,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 과거 우리은행 근저당과 고양시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정과 2025.03.17. 고양시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라, 감정가 대비 24.01%까지 내려온 가격과 6회 유찰의 원인을 어떻게 해석하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9002 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 3층에이303호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층, 지상3층 · 제3층 제에이303호 · 2017.09.25. 사용승인 |
| 소유자 | 박계진 · 2019.06.24. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 81,150,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 136,728,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 2019.06.24. 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 2024.12.09. 임의경매개시결정과 2025.03.17. 고양시 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당 채권최고액은 168,000,000원이고 경매 신청 청구액은 136,728,196원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 338,000,000원에서 81,150,000원까지
현재 최저매각가는 81,150,000원으로 감정가 338,000,000원의 24.01%입니다. 이미 6회 유찰됐고, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 64,920,000원, 8회 유찰 시 51,936,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24.01% | 81,150,000원 | 88,710,700원 |
| 7회 유찰 시 | 19.21% | 64,920,000원 | 104,648,560원 |
| 8회 유찰 시 | 15.37% | 51,936,000원 | 117,398,848원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,860,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 79,289,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,150,000원 가정 시 신한은행 근저당은 79,289,300원을 배당받고, 채권최고액 기준 미배당은 88,710,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양문화원 북측 인근으로, 대규모 아파트단지·오피스텔·각급 학교·공원·상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 있으며, 근거리 간선도로를 통한 인접 도시 이동이 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 외관상 “The Gin”이 표기돼 있으나 현재 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약 50미터, 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,829,000원/㎡.
- 현장조사. 공부와의 차이에서 포착된 특이사항은 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 구분상가 내부는 이해관계인의 협조를 얻지 못해 외관상 가능한 범위에서 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고 공실 지속 여부, 임대수요, 상권과 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사는 내부 이해관계인의 협조 없이 외관상 가능한 범위에서 이뤄졌으므로 내부 시설·원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 현재 공실이므로 낙찰 후 임차인을 구하기까지 관리비와 보유비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 구분상가의 공용부분 관리비 등 인수 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 현재 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 점과 실제 계획하는 업종의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전과 투자 매력은 별개다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 그러나 감정가 338,000,000원짜리 근린시설이 6회 유찰돼 현재 81,150,000원까지 내려왔고, 감정평가 당시에도 현황은 공실입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가 대비 24%니까 싸다”라고 결론낼 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 현재 단계에서 가장 중요한 것은 할인율이 아니라 81,150,000원에 실제로 다시 팔거나 임대할 수 있는가입니다.