의정부지방법원 2024타경9002. 고양일산호수공원가로수길 지상 3층의 제에이303호로, 감정평가상 이용 상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 외관에는 상호 “The Gin”으로 표시돼 있으나 현황은 공실로 조사됐습니다. 감정가 338,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,620,000원으로 내려왔습니다.
권리표면만 보면 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 상가 경매는 아파트와 달리 단순한 감정가 할인율보다 공실 기간, 실제 임대수요, 업종 제한, 관리비, 전용면적과 대지권, 내부 상태가 가격을 좌우합니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 “감정가의 절반”이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9002 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 3층 에이303호 (대화동, 고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 3층 중 3층 · 2017.09.25 사용승인 |
| 소유자 | 박계진 (2019.06.24 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 165,620,000원 (4회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 136,728,196원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 근저당 순위 원본 대조
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가 당시 현황도 공실로 확인돼, 신고된 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 나타나지 않습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
고양시 압류는 2022.12.27 및 2023.12.28 설정됐다가 각각 2023.02.16, 2024.01.12 해제됐습니다. 2025.03.17에는 고양시 압류가 다시 등기됐습니다. 조세채권이 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당 규모는 커질 수 있지만, 제시된 계산에서 매수인 인수액은 발생하지 않습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘환금성’을 먼저 본다
현재 최저가는 165,620,000원으로 감정가 338,000,000원의 49%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 5회 유찰 시 132,496,000원, 6회 유찰 시 105,996,800원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 165,620,000원 | 49% | 269,498,680원 |
| 5회 유찰 시 | 132,496,000원 | 39% | 302,158,944원 |
| 6회 유찰 시 | 105,996,800원 | 31% | 328,287,155원 |
유찰이 반복돼도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 이는 권리 인수가 없다는 뜻일 뿐, 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 본건은 현황 공실인 일반음식점 용도의 구분상가이고 이미 네 차례 시장의 선택을 받지 못했습니다. 비교 가능한 최신 거래가격이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,118,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 264,000,000원 | 162,501,320원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 432,000,000원 중 162,501,320원이 배당되고, 미배당은 269,498,680원으로 계산됩니다. 당해세와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 등기상 우리은행 근저당 말소 기록이 있으므로 표시된 배당순위는 원본 서류와 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 고양문화원 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 오피스텔, 학교, 공원 및 상업시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 있으며, 간선도로를 통한 인접 도시 이동도 무난합니다.
- 현황. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 외관상 “The Gin”이 표시돼 있으나 현황은 공실입니다.
- 시설. 위생·급배수·도시가스·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 50m와 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, KINTEX 1단계 도시개발 지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다. 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 현장조사에서 공부와 다른 특이사항은 포착되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 조사 한계. 현장조사 당시 이해관계인의 협조를 얻지 못해 외관상 가능한 범위에서 조사가 진행됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 우리은행 근저당 말소 기록과 배당 계산 순위가 일치하는지 등기부 현재사항·매각물건명세서·채권계산서를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 고양시 압류와 관련된 당해세 여부, 체납액 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 공실 실체 확인. 내부 집기, 원상복구 상태, 출입 가능 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 상가의 실제 보증금·월세·공실 기간을 조사해 낙찰가 기준 수익률을 계산하세요.
- 업종 가능 여부. 일반음식점 영업에 필요한 관리규약, 용도, 소방·가스·배기설비 및 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 연체료, 전기·수도·가스 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 대지권·면적 확인. 전용면적, 공용면적, 대지권 비율과 실제 사용 가능한 공간을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건은 임차인 신고가 없고 인수액도 0원이어서, 보증금을 떠안는 임차권 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 현황 공실인 일반음식점 구분상가가 네 차례 유찰됐다는 사실은 시장성이 이미 시험받고 있음을 보여줍니다. 감정가 338,000,000원에서 165,620,000원까지 내려왔어도, 실제 임대료와 공실률, 비교 거래가 확인되지 않으면 “싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
또한 2017년 우리은행 근저당의 말소 기록과 배당 계산의 선순위 표시가 충돌하므로, 권리순위는 원본 문서 확인 전까지 단정하면 안 됩니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 공실 상가입니다. 권리만 보고 접근하기보다, 임대수익과 재매각 가능성을 숫자로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.