창원지방법원 2025타경20859. 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 97-32의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 152.0㎡의 대지로 주거용 건부지로 이용 중이고, 건물은 벽돌구조 철근콘크리트슬라브지붕 단층 단독주택입니다. 소유자는 황종환이며, 현재 등기상 살아 있는 핵심 담보는 2019.04.09. 패류살포양식수산업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 현황조사 당시 거주자는 없었지만 내부는 확인하지 못했고, 전기계량기가 철거되고 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 이미 3회 유찰됐으므로, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 별도 실거래 시세가 없어 현재 최저가와 시장가의 우열은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20859 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 97-32 · 성호서10길 37-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 · 152.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 벽돌구조 철근콘크리트스라브지붕 단층 |
| 소유자 | 황종환 |
| 감정가 / 최저가 | 128,753,040원 / 44,162,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 패류살포양식수산업협동조합 / 43,704,115원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 석전1동새마을금고 근저당권 39,000,000원·7,000,000원은 2011.04.05. 말소됐고, 중소기업은행 근저당권 24,000,000원·13,800,000원도 2019.04.09. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 패류살포양식수산업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2025.09.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 128,753,040원, 현재 최저매각가는 44,162,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오는 감정가의 34%로 표시되어 있습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 30,913,399원, 그 다음은 21,639,379원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,162,000원 | 42,967,084원 | 29,032,916원 |
| 4회 유찰 시 | 30,913,399원 | 29,956,958원 | 42,043,042원 |
| 5회 유찰 시 | 21,639,379원 | 20,849,870원 | 51,150,130원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,194,916원 |
| 2. 근저당 · 패류살포양식수산업협동조합 | 72,000,000원 | 42,967,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권에 42,967,084원이 배당되고 29,032,916원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성호초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중인 벽돌구조 철근콘크리트스라브지붕 단층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 152.0㎡ 대지로 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성호초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 341,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 단독주택 일괄매각이며 토지의 제시외 수목과 건물의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사 당시 거주자는 없었지만 내부는 확인하지 못했습니다. 매각 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 전기계량기가 철거되고 없는 것으로 조사된 만큼 전기·설비·내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 수목과 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·형태·현황을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 152.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(불) 조건과 제1종일반주거지역 및 각종 보호·제한구역을 실제 활용 계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰됐지만 별도 실거래 자료가 없습니다. 현재 최저가가 시세보다 싸다고 전제하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 사건은 권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2019.04.09. 패류살포양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고도 없어 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 단독주택·토지라는 개별성이 있으며 현황조사 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 전기계량기가 철거된 상태라는 현황도 확인됩니다. 더구나 시장 실거래 비교값이 없어 44,162,000원이 객관적으로 싼 가격이라고 단정할 근거도 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장 상태와 환금성·실제 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
