창원지방법원 2025타경20895. 천지리치빌 지하층에 위치한 일반목욕장·헬스클럽 관련 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태는 목록1 일반목욕장(여탕), 목록2 헬스클럽, 목록3 일반목욕장(남탕)이며, 매각물건명세서도 세 목록의 일괄매각을 명시하고 있습니다. 소유자는 신정호이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2014.04.04. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,248,000,000원입니다.
그 뒤의 농협은행 추가 근저당, 류효정 근저당, 진안군·서울보증보험·경남은행·경남신용보증재단·카드사 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인 우미래(상호:영사우나휘트니스) 역시 전입일이 2025.07.24.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20895 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 50-5 천지리치빌 지하층201호 · 도로명 경상남도 창원시 마산회원구 북성로 138 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 목록1 일반목욕장(여탕) · 목록2 헬스클럽 · 목록3 일반목욕장(남탕) · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 지하층 · 대상면적 775.6579㎡ |
| 소유자 | 신정호 |
| 감정가 / 최저가 | 3,048,000,000원 / 731,825,000원 |
| 유찰 | 4회 · 감정가 대비 24.01% |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.04.04. 농협은행주식회사 근저당권 1,248,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행주식회사 360,000,000원 근저당과 류효정 220,000,000원 근저당, 각 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가정에서 매수인에게 별도 승계되는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우미래(상호:영사우나휘트니스) | 본건 전부(여탕) | 2025.07.24 | 5,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 비교 — 감정가 할인율과 시세 판단을 분리해야 한다
현재 최저가는 731,825,000원으로 감정가 3,048,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 이것만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다.
천지리치빌의 제공된 최근 실거래는 84.44㎡와 151.0㎡가 중심인 반면, 분석 대상면적은 775.6579㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 지하 일반목욕장·헬스클럽 용도이므로 주거형 실거래와 거래 성격도 다릅니다. 따라서 아래 실거래는 시장 분위기를 참고하는 자료일 뿐 본건의 직접 비교가격으로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.44㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2025.02 | 84.44㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 84.44㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2024.06 | 151.0㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2024.06 | 84.44㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2024.05 | 84.44㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2024.04 | 84.44㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 151.0㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 84.44㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2023.09 | 151.0㎡ | 7 | 344,000,000원 |
| 2023.09 | 151.0㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2023.08 | 84.44㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 249,200,000원 |
최근 12개월 평균은 249,200,000원, 최신 거래는 2025.05. 245,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.1%로 하락 추세입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 산술비율은 293.7%입니다. 다만 대상면적과 용도가 다르므로 이 비율을 본건의 직접적인 고평가·저평가 판단 근거로 쓰는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 731,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,718,250원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,248,000,000원 | 722,106,750원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 류효정 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진안군 | 400,331,390원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 151,184,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 341,583,201원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사경남은행 | 153,052,908원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경남신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,438,824원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 114,951,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 3,089,542,880원, 예상 채권자 배당은 722,106,750원, 미배당은 2,367,436,130원입니다. 현재 가정 매각가에서는 소유자 잔여도 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산동중학교 동측에 위치하며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 목록1 일반목욕장(여탕), 목록2 헬스클럽, 목록3 일반목욕장(남탕)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비와 진공식 온수 보일러, 히트펌프, 물탱크 등 목욕탕 관련 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 주상용 토지이며 토지면적은 4,549.1㎡, 공시지가는 1,245,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 남측 약 10m, 동측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 천지리치빌은 90세대, 2006.06.15. 준공이며 본건은 지하 목욕장·헬스클럽 용도의 일괄매각 물건으로 주거형 실거래와 수요층이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 비교 실거래 면적이 일치하지 않으므로 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 조사된 우미래의 전입일은 2025.07.24.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 실제 점유범위와 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 일반목욕장(여탕)·헬스클럽·일반목욕장(남탕)이 일괄매각되는 구조이므로 각 공간과 설비 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 보일러·히트펌프·물탱크·급배수·소방 등 목욕탕 관련 설비의 실제 상태와 유지비를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서는 채권 미배당이 2,367,436,130원 발생하고 신청채권자 배당도 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”만으로는 부족하다
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2014.04.04. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔어도, 제공된 천지리치빌 실거래는 대상면적 775.6579㎡와 맞지 않고 최근 추세는 -8.1%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라 지하 목욕장·헬스클럽 일괄매각 자산의 실제 수익성·시설상태·환금성에 맞는 가격을 검증하는 것입니다.
