부동산임의경매

한 줄 평 말소기준 이후 권리는 대부분 정리되는 구조지만, 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 업무시설 공실과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 현황상 공실이고 관리비 약 185,000,000원 연체 조사 내용이 있어 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다.

감정가

743,000,000원

평가금액

최저가

364,070,000원

2회 유찰 후

매수인 인수

0원

권리상 인수 없음

핵심지표

공실·체납

관리비 리스크

창원지방법원 2025타경20915. 창원시 마산회원구 석전동 대아빌딩 10층 1001호 업무시설입니다. 등기상 소유자는 박태금이며, 2020년 5월 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나카드 가압류, 한국주택금융공사 가압류, 각종 압류와 가등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 가격만 보면 감정가 대비 49%라는 매력이 있지만, 업무시설은 주거용과 달리 공실 기간과 임차수요, 관리비 부담이 낙찰 후 실제 수익성을 좌우합니다. 권리 안전성과 사업성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경20915 (임의경매)
소재지	경상남도 창원시 마산회원구 석전동 223-7 대아빌딩 10층1001호
용도 / 현황	기타 · 업무시설(사무소) · 현황 공실
소유자	박태금
감정가 / 최저가	743,000,000원 / 364,070,000원
신청채권	548,900,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리는 을구 18번 주식회사경남은행 근저당권(2020.05.08)입니다. 이후 하나카드 가압류, 가등기, 한국주택금융공사 가압류 등은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 배당 순위는 확인이 필요합니다.

② 점유·임차 분석

점유자	용도	보증금	대항력	판정
하중식(상호:지에이코리아 해피마산)	업무시설(사무소)	4,000만원	판정 불가	전입신고일 미상
공대현	업무시설(사무소)	미상	말소기준 이후
박재민	업무시설(사무소)	미상	말소기준 이후
하승주	업무시설(사무소)	미상	말소기준 이후
(주)아이캔(대표자:정재섭)	업무시설(사무소)	미상	말소기준 이후

⚠️ 임차인 핵심 하중식 점유자는 보증금 4,000만원이 확인되지만 전입신고일이 미상으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 다른 점유자들은 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 364,070,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,896,980원
경남은행 근저당	548,900,000원	358,173,020원
김이라 근저당	150,000,000원	0원
후순위 가압류 등	248,665,985원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 최저가

⛔ 주요 위험 현재 배당 구조상 채권 미배당이 약 592,052,965원 발생합니다. 매수인이 직접 인수하는 금액은 아니지만, 업무시설 시장에서는 공실 장기화와 관리비 부담이 실제 투자수익을 결정합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 마산역 동측 인근으로 빌라, 재래시장, 숙박시설 및 근린시설이 혼재하는 상가지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 양호합니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설로 이용되며 현황은 공실입니다.
환금성. 주거용보다 매수층이 제한되는 업무시설로 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

공실 확인. 현황 공실 상태로 실제 임대 가능성과 관리비 부담을 확인해야 합니다.
관리비. 현황조사 당시 2025년 10월 말까지 약 185,000,000원 연체 조사 내용이 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
임차인. 하중식 점유자의 보증금 4,000만원은 대항력 여부 확인 후 접근해야 합니다.
가등기. 갑구 21번 가등기는 종류 확인 필요 사항으로 원본 검토가 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 운영이 문제다”

이 물건은 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 그러나 업무시설은 낙찰가가 낮다는 사실만으로 투자성이 결정되지 않습니다. 공실 상태, 관리비 연체, 임차관계 확인, 향후 임대 가능성이 핵심입니다. 권리는 합격, 운영성과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-07	유찰	7억 4,300만원
2	2026-06-11	유찰	-
3	2026-07-16	대기	3억 6,407만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 공실 상가의 숨은 부담이 남은 물건 — 창원 대아빌딩 1001호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 점유·임차 분석

③ 예상배당표 (매각가 364,070,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 운영이 문제다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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