의정부지방법원 2025타경63191. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 2층 202호로, 감정평가상 방 3개·욕실 2개·거실·주방으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 230,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 161,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 214,332,077원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 점이 아닙니다. 황호금은 2020.09.14 전입·점유를 시작해 자료상 말소기준인 2021.03.15 압류보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금도 210,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 원래 인수형 구조라면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없지만, 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서가 있어 해당 임차인의 인수 위험이 실질적으로 해소됩니다.
그러나 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 광진자양새마을금고의 근저당권은 2018.05.30 설정됐고, 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 이후 2020.09.14 일부포기 등기가 있으나, 현재 배당 가정에서는 이 근저당권에 157,946,000원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 근저당의 현재 효력과 매수인 인수 여부는 등기 원본을 대조하기 전 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방 3개·욕실 2개·거실·주방 · 4층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2018.05.17 |
| 소유자 | 박연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,332,077원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 현장 표기 | 공동출입구에 ‘107’로 표기 |
① 권리 흐름 — 임차인 확약과 선순위 근저당을 분리해서 봐야 한다
자료상 말소기준권리는 2021.03.15 남인천세무서 압류입니다. 이후 안산세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류, 동안산세무서 압류, 파주시 압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황호금 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 210,000,000원 | 전입·점유 2020.09.14 임차권등기 2024.09.20 확정일자 2020.08.19·2022.08.23 | 대항력 있음 우선변제 판정 미상 승계 신고 아님 실질 인수 0원* |
황호금의 전입·점유일은 2020.09.14로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.07.31·2022.08.23, 확정일자 2020.08.19·2022.08.23이 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024.09.20 접수된 것으로 조사됐지만 우선변제권 판정은 명확히 확정되지 않았습니다.
주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 황호금 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%일 뿐, 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
최저매각가는 161,000,000원으로 감정가 230,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 도로 조건, 관리 상태, 전용면적, 대지권과 내부 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 ‘2회 유찰 = 저가’로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 인수 · 임차인 황호금 보증금 | 210,000,000원 | 0원 확약 적용 실질 인수 0원* |
| 2. 근저당 · 광진자양새마을금고 | 1,112,800,000원 | 157,946,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,332,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 청구액은 4,469,132,077원, 총 배당액은 157,946,000원, 미배당액은 4,311,186,077원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 황호금 보증금 210,000,000원은 데이터상 인수액으로 표시되지만, 2026.05.21 확약서를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파주대원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 2층이며 외벽은 석재 붙임, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·냉방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 표기 확인. 공동출입구에는 ‘107’로 표기돼 있어 현장 호수와 등기상 에이동 202호의 대응관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 광진자양새마을금고 근저당의 일부포기 범위와 현재 존속 여부, 매수인 인수 여부를 등기 원본에서 확인하세요.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 대항력 포기 확약서의 대상 임차인·대상 부동산·조건과 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당 순서와 후순위 미배당을 판단할 수 있습니다.
- 호수 대조. 공동출입구 ‘107’ 표기와 등기상 에이동 202호가 동일 물건인지 현황도·건축물대장·현장에서 대조하세요.
- 가격 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 연식·유사 규모 다세대의 실거래와 매물을 별도로 조사하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유 이전 여부는 별개일 수 있으므로 현 점유 상태와 인도 일정을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 임차인 문제는 해소됐지만 권리가 깨끗하다고 단정할 단계는 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가만 보고 접근하기 어려운 인수형 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서로 황호금의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
진짜 남은 문제는 2018년 광진자양새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 1,112,800,000원, 2020년 일부포기, 자료상 매수인 인수 판정, 현재 배당표의 157,946,000원 배당 가정이 함께 존재합니다. 이 관계를 원본으로 정리하지 않은 채 최저가 161,000,000원만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 실거래 시세도 확인되지 않으므로 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 임차인 확약은 긍정적이지만, 선순위 근저당 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다.
