창원지방법원 2025타경20954. 대상은 창원시 마산합포구 신포동2가 93-25의 토지와 건물입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층이며, 현황은 숙박시설(상호명: 브이원모텔) 및 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 581.5㎡이고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 중심은 2019.06.27. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 3,666,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.12.12. 한진수 근저당 240,000,000원, 2025.10.22. 임의경매개시결정, 2025.12.08. 경남신용보증재단 가압류 40,608,000원은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 이후 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20954 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 93-25 · 경상남도 창원시 마산합포구 동서동4길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(상호명: 브이원모텔) 및 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 |
| 토지 | 대 · 581.5㎡ · 일반상업지역 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 이윤하 (종전 성명 이강미) |
| 감정가 / 최저가 | 3,888,955,600원 / 933,738,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 2,861,931,816원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 이윤하입니다. 2018.11.01. 당시 이강미 명의로 소유권을 취득했고, 2022.03.28. 개명 사실이 2023.12.12. 등기에 반영됐습니다. 말소기준은 2019.06.27. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.20. 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현황 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사·현장 확인으로 다시 대조하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 흐름 — 4회 유찰, 현재 감정가 24%
이 사건은 이미 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 933,738,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 표시 비율은 감정가의 24%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 653,616,600원, 6회 유찰 시 457,531,620원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 933,738,000원 | 922,000,620원 | 3,024,607,380원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 653,616,600원 | 644,680,434원 | 3,301,927,566원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 457,531,620원 | 450,556,304원 | 3,496,051,696원 |
③ 예상배당표 (매각가 933,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,737,380원 |
| 2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 3,666,000,000원 | 922,000,620원 |
| 3. 근저당 · 한진수 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 40,608,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,946,608,000원 중 채권자 예상배당은 922,000,620원이고, 미배당은 3,024,607,380원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 마산어시장 남서측 인근이며, 부근은 근린생활시설 및 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 현황 숙박시설(상호명: 브이원모텔) 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 581.5㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 토지정보상 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,264,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층으로, 승강기·위생 및 급배수·전기·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 3,888,955,600원 대비 현재 최저가 933,738,000원이라는 비율만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고, 토지·숙박시설 수익성과 인근 거래를 별도로 검증하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 숙박시설 운영주체, 임대차계약 존재 여부를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함되므로 실제 현황과 감정평가서 도면·목록을 맞춰 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시와 경매절차상 채권자 관계를 다시 확인하세요.
- 배당 한계. 현 회차에서 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 채권최고액 3,666,000,000원에 비해 예상배당은 922,000,620원으로 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 매력은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.06.27. 근저당권이고, 그 뒤의 한진수 근저당·경남신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 다른 문제입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 933,738,000원, 감정가의 24%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 게다가 물건 성격도 숙박시설·단독주택·토지를 묶은 일괄매각입니다. 따라서 이 사건은 권리는 말소형이지만 가격과 점유관계는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
