창원지방법원 2025타경20954. 마산어시장 남서측 인근의 토지 581.5㎡와 지상 8층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 건물은 현황상 숙박시설(브이원모텔) 및 단독주택으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 이윤하이며, 등기에는 종전 이강미 명의가 2022.03.28. 개명으로 이윤하로 변경된 경위가 확인됩니다.
권리의 기준점은 2019.06.27. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 3,666,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 근저당·가압류·압류들은 등기부상 이미 말소되어 있고, 기준권리 뒤에 설정된 한진수 근저당 240,000,000원과 경남신용보증재단 가압류 40,608,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20954 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 93-25 · 동서동4길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 상업용 건부지 · 숙박시설(브이원모텔) 및 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층 |
| 토지 | 581.5㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이윤하 |
| 감정가 / 최저가 | 3,888,955,600원 / 1,333,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 2,861,931,816원 |
| 말소기준 | 2019.06.27. 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 · 채권최고액 3,666,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
2019.06.27. 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.12.12. 한진수 근저당, 2025.10.22. 임의경매개시결정, 2025.12.08. 경남신용보증재단 가압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2026.02.20.에는 말소기준 근저당에 관해 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 이루어졌습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 1,333,912,000원으로 감정가 3,888,955,600원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 토지와 숙박시설·단독주택이 결합된 형태이고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격 1,333,912,000원이 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 동일·유사 용도의 거래사례를 확인하기 전까지 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,333,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,739,120원 |
| 2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 3,666,000,000원 | 1,318,172,880원 |
| 3. 근저당 · 한진수 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 40,608,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,946,608,000원 중 예상 배당액은 1,318,172,880원이고, 미배당액은 2,628,435,120원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,333,912,000원 | 1,318,172,880원 | 2,628,435,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 933,738,400원 | 922,001,016원 | 3,024,606,984원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 653,616,880원 | 644,680,711원 | 3,301,927,289원 | 0원 |
4회 유찰 시 매각가는 933,738,400원, 5회 유찰 시에는 653,616,880원으로 내려가지만 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 측 미배당은 각각 3,024,606,984원, 3,301,927,289원으로 증가합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 마산어시장 남서측 인근. 주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 지상 8층 철근콘크리트 구조로, 현황 숙박시설인 브이원모텔 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지 이용. 목록 1 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 581.5㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 1,264,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 감정평가서상 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
- 실거래·수익성 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 숙박시설과 유사 상업용 부동산의 거래가치를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 숙박시설 영업·주거 점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2019.06.27. 말소기준 근저당은 2026.02.20. 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 되어 있으므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 후순위 근저당과 가압류에는 예상 배당이 없고 총 미배당액은 2,628,435,120원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격 검증과 복합용도 확인이 승부처”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.06.27. 근저당이 말소기준이고 현재 회차 배당계산에서 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그것만으로 매력적인 경매물건이라고 결론내리기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 1,333,912,000원까지 내려왔지만, 이 금액이 실제 시세보다 낮다는 실거래 근거가 없기 때문입니다.
더구나 토지 581.5㎡의 상업용 건부지와 지상 8층 숙박시설·단독주택이 함께 매각되는 구조입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라 현재 1,333,912,000원의 실질취득가가 실제 처분가치와 맞는지, 그리고 브이원모텔과 주거 부분의 실제 점유·이용 상태가 무엇인지 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류. 3회 유찰이라는 숫자는 매력의 증명이 아니라 추가 검증이 필요한 신호로 보는 편이 적절합니다.
