36,255,000원
창원지방법원 2025타경20969. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 사건의 용도 표시는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 등입니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 ‘사무실’이나 현황은 ‘점포 및 주거’로 이용 중인 것으로 조사됐다고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 일반 주거용 집합건물처럼 단순하게 보기보다 실제 이용상태와 건축물대장, 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2015.04.27. 남거창농업협동조합 근저당권 126,000,000원입니다. 이후의 창원시 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 최정민의 전입일은 2015.01.19.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 제공된 권리판정상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없어, 보증금 3,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20969 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 722-10 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설 등 · 공부상 사무실 / 현황 점포 및 주거 |
| 소유자 | 최유리 (2014.02.21. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 36,255,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 108,559,922원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.27. 남거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 경남은행 근저당권 120,000,000원은 2014.02.21. 말소됐고, 마산수산업협동조합 근저당권 84,500,000원도 2015.04.27. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 남거창농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.05.02. 및 2023.08.02. 창원시 압류와 2025.11.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 권리표
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최정민 | 본건 전부 | 2015.01.19 | 3,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
확정일자와 배당요구일은 확인되지 않으며, 배당분석에는 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
② 가격 해석 — 감정가 24.01%라도 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 36,255,000원으로 감정가 151,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 최근 실거래 비교 자료가 없어 이 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
등기에는 소유자 최유리가 2014.02.21. 거래가액 150,000,000원에 취득한 기록이 있으나, 이는 현재 가격을 판단할 최근 실거래 근거로 사용하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 공부·현황 이용상태가 서로 다르고 무단증축 문제까지 있어 일반적인 동일면적 주거·상가 거래와 단순 비교하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,590원 |
| 인수 · 임차인 최정민 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남거창농업협동조합 | 126,000,000원 | 35,202,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남거창농업협동조합 채권최고액 126,000,000원 중 35,202,410원이 배당되는 것으로 계산돼 90,797,590원의 미배당이 발생합니다. 신청채권액은 108,559,922원이며 현재 예상 배당으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산시외버스터미널 남서측 인근으로 상업용건물·숙박시설·의료시설·각종 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고, 토지 자료에는 광대로한면으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 광로3류(폭 40m~50m)에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 621.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,754,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 물건이고, 공부·현황 이용상태 차이와 무단증축·원상복구 이슈가 있어 일반적인 근린생활시설보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. 최정민의 보증금 3,000원은 대항력 때문에 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 명도·점유관계를 현황조사와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현 회차 최저가 기준 권리상 실질취득은 36,258,000원입니다. 최저가 36,255,000원만을 총 취득부담으로 보면 안 됩니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 용도·유사 위치의 실제 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 무단증축. 4층 단독주택 42.56㎡ 및 단독주택(창고) 16㎡ 무단증축, 원상복구 대상 및 이행강제금 부과 내용을 관할 구청과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건 용도 대지, 등기상 집합건물, 감정상 근린생활시설, 공부상 사무실, 현황 점포 및 주거라는 여러 표현을 현장과 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현 회차 예상배당에서 근저당 미배당이 90,797,590원이며 추가 유찰 시 101,478,313원, 108,954,819원으로 증가합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·구청 확인 내용을 입찰 전에 다시 검증해야 합니다.
맺으며 — “24.01% 할인”보다 물건 자체의 복합 리스크가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 151,000,000원에서 최저가 36,255,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 현재 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다. 권리에서는 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있고 보증금 3,000원을 인수하며, 현재 권리상 실질취득은 36,258,000원입니다.
더 큰 변수는 이용상태와 건축물 문제입니다. 공부상 사무실, 현황 점포 및 주거, 감정 이용상태 근린생활시설이라는 기재 차이가 있고, 매각물건명세서에는 42.56㎡·16㎡ 무단증축, 원상복구 대상, 이행강제금 부과가 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 이용 가능성·원상복구 범위·건축물 현황·점유관계를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 가격 할인만으로 위험을 덮기 어려운 사건입니다.
