창원지방법원 2025타경20987. 함안군 칠원읍 용정리 1067-17 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물 기호 ㄱ~ㅂ도 매각에 포함된다고 되어 있습니다. 목록1의 공부상 용도는 근린생활시설이지만 현재는 주택으로 이용 중이고, 목록2는 주택 건부지로 이용되며 지상의 정원수도 평가에 포함됐습니다.
가격 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 262,497,200원에서 네 번 유찰되어 현재 최저가는 63,026,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 가등기와 점유관계의 불확실성입니다. 예상배당표상 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원이지만, 이것이 곧 권리 전체가 깨끗하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20987 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 1067-17 · 경상남도 함안군 칠원읍 용정2길 8-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 목록1 공부상 근린생활시설, 현재 주택 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 포함 |
| 토지 | 639.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 에코클린텍주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 262,497,200원 / 63,026,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 90,759,725원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2021.05.21 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 에코클린텍주식회사입니다. 이 근저당보다 뒤의 경매개시결정과 국·지방세 압류 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 차이시스(대표자:박성득) | 미상(별지 점유관계조사서 본건1의 기타란 참조) | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인순(정치호) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
주식회사 차이시스(대표자:박성득)는 전입일 2023.02.28로 말소기준 2021.05.21보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 본건 전부를 점유하는 김인순(정치호)는 전입신고일과 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격·유찰 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 63,026,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 44,118,200원과 30,882,739원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금액형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 63,026,000원 | 61,491,532원 | 58,508,468원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 44,118,200원 | 42,924,072원 | 77,075,928원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 30,882,739원 | 29,926,850원 | 90,073,150원 | 0원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 네 차례 유찰이라는 사실만으로 시세보다 싸다·가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 대지·근린생활시설(현황 주택), 제시외 건물 포함, 지적도상 맹지라는 개별성이 있어 감정가 할인율과 일반 매매시세를 동일하게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,534,468원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 120,000,000원 | 61,491,532원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경남중앙신용협동조합 채권최고액 120,000,000원 중 61,491,532원이 배당되고 58,508,468원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 90,759,725원이며 현재 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 금액형 매수인 인수는 0원이지만 선순위 가등기와 미상 점유관계는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보·매각물건명세서 기준)
- 토지. 639.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 계획관리지역에 속합니다.
- 이용상태. 목록1은 공부상 근린생활시설이지만 현재 주택으로 이용 중이며, 목록2는 주택 건부지입니다. 제시외 건물 기호 ㄱ~ㅂ과 지상 정원수도 평가·매각에 포함됩니다.
- 도로. 토지정보의 도로접면은 세로한면(가)로 표시되지만 매각물건명세서에는 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다. 두 정보가 함께 존재하므로 실제 진입 가능성과 도로관계를 직접 확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.
- 환금성. 대지와 현황 주택, 공부상 근린생활시설, 제시외 건물, 맹지 기재가 한 물건에 함께 있어 일반적인 주거용 집합건물보다 개별 조건 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 2008.01.03 가등기는 현재 인수 권리로 분류되어 있고 별도 메모에는 담보가등기 종류 확인 필요라고 되어 있습니다. 정확한 성격과 처리 여부가 최우선 확인사항입니다.
- 김인순(정치호) 점유 확인. 본건 전부 점유로 조사됐지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 실질 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 주식회사 차이시스 관계 확인. 2023.02.28 전입은 후순위로 대항력 없음이지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유부분도 별지 점유관계조사서 확인이 필요합니다.
- 도로관계 확인. 토지정보는 세로한면(가), 명세서 비고는 지적도상 맹지로 표시됩니다. 현황 진입로와 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ과 정원수가 매각에 포함되고, 공부상 근린생활시설이 현재 주택으로 이용되고 있으므로 실제 이용상태와 공부상 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세 해당분이 있으면 배당표보다 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 네 차례 유찰·감정가 24.01%만으로 시세 대비 저가라고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 권리와 도로·이용상태 확인이 먼저입니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 인수 여부다
이 사건은 감정가 262,497,200원에서 최저가 63,026,000원까지 내려온 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 할인율이 아닙니다. 2008.01.03 가등기가 말소기준보다 앞서 있고 현재 데이터에서 매수인 인수로 분류되어 있으며, 동시에 본건 전부 점유자의 전입일과 보증금도 확인되지 않았습니다.
예상배당표의 금액형 인수는 0원이지만, 그것만으로 실질취득비용이 63,026,000원으로 확정되는 구조는 아닙니다. 여기에 지적도상 맹지 기재, 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이, 제시외 건물 포함까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “많이 유찰돼 싸 보인다”가 아니라 “가등기 성격·점유관계·도로관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다.