창원지방법원 2025타경21082. 창원시 마산합포구 자산동 자산경남상가아파트 10층 1102호입니다. 등기상 소유자는 배한길이며 2014년 6월 26일 거래가액 162,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 신청자는 박대희이고 청구금액은 140,000,000원입니다. 권리분석에서 눈에 가장 먼저 들어오는 것도 바로 박대희의 전세금 140,000,000원 전세권입니다.

그런데 이 전세권은 일반적인 대항력 임차보증금 인수형과 구분해야 합니다. 을구 18번 전세권자 박대희가 이 사건의 최선순위 전세권자이자 경매 신청자이고, 해당 권리는 매각으로 소멸 처리됩니다. 이어 같은 날 접수된 을구 18-2번 의창새마을금고의 전세권근저당권도 말소기준으로 표시되어 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 박대희가 전액을 회수하지 못하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세금 1.4억이 보여도 인수는 0원

이 물건은 권리의 금액만 보면 복잡해 보입니다. 을구 18번 박대희의 전세권은 전세금 140,000,000원이고, 을구 18-2번에는 그 전세권을 대상으로 한 의창새마을금고 근저당권이 채권최고액 96,000,000원으로 설정돼 있습니다. 말소기준 표시는 을구 18-2번이지만, 그보다 같은 날 먼저 접수된 을구 18번 전세권 자체가 이 경매를 신청한 권리입니다.

임차인 신고는 없습니다. 현황조사 당시에도 공실 상태로 조사됐습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 조사하지 못한 부분이 있으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 6,860만원은 낮지만, 시장도 내려오고 있다

가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균 123,000,000원보다 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 63.5%입니다. 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 15.6% 낮아진 하락 추세라는 점을 함께 봐야 합니다.

최근 12개월에는 90.44㎡ 거래가 2건 확인됩니다. 2025년 12월 6층 117,000,000원에서 2026년 6월 1층 99,000,000원으로 내려왔습니다. 반면 전체 8건 평균 123,000,000원에는 2023년 165,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래도 포함됩니다. 따라서 전체 평균 대비 55.8%라는 수치만으로 할인폭을 과대평가하기보다는, 최근 평균 대비 63.5%와 최신 99,000,000원을 중심으로 보는 편이 보수적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

채권총액 236,000,000원 중 예상배당은 66,965,200원, 미배당은 169,034,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 중요한 점은 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 모두 0원이라는 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 10층 1102호입니다.
• 주위환경. 창원시 마산합포구 자산동에 위치하며 부근은 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 대지권 목적 토지는 남동측·북동측·북서측으로 포장도로가 소재합니다.
• 설비. 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 3,288.9㎡, 공시지가 768,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지 규모. 자산경남상가는 94세대, 1994.01.11 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
• 가격 흐름. 전체 8건 평균은 123,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 108,000,000원, 최신 거래는 99,000,000원으로 최근 흐름이 과거보다 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부 원본 대조. 핵심은 을구 18번 박대희 전세권이 경매 신청권리이고 매각으로 소멸한다는 점입니다. 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 확인해야 합니다.
• 공실 재확인. 현황조사 당시 공실이지만 감정평가 현장조사는 폐문부재였습니다. 매각기일까지 점유상태가 달라졌는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비 확인. 현황조사에서 2025년 12월 말까지 관리비 약 1,300,000원이 연체된 것으로 조사됐습니다. 현재 체납액을 관리주체에 다시 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 123,000,000원보다 최신 거래 99,000,000원과 최근 12개월 평균 108,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 보수적입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -15.6%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 63.5%라는 숫자만 보고 가격 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 94세대 단지이고 최근 12개월 거래가 2건이며 이미 2회 유찰됐습니다. 매수 후 재매각 가능성과 필요한 보유기간을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “전세금 1.4억”보다 중요한 것은 소멸 구조와 최근 시세

겉으로 보면 감정가 140,000,000원짜리 아파트에 전세금 140,000,000원의 최선순위 전세권이 붙어 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 전세권자 박대희가 직접 임의경매를 신청했고, 전세권과 그 위 의창새마을금고 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수는 0원입니다.

가격도 현재 최저 68,600,000원이 최근 12개월 평균 108,000,000원의 63.5%, 최신 거래 99,000,000원보다 낮아 현재 회차에 가격 간격은 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -15.6% 하락했고, 94세대 단지에서 최근 12개월 거래가 2건이며 이미 2회 유찰됐다는 점은 환금성 위험을 보여줍니다. 결론은 권리 인수는 낮고 가격은 최근 시세보다 낮지만, 하락장과 유동성까지 감안해 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.