창원지방법원 2025타경21112. 창원시 마산합포구 진동면에 위치한 신화하니엘 더마린 2단지 10층 1005호 아파트입니다. 철근콘크리트조 26층 건물 중 10층이며, 비교 실거래의 전용면적은 약 59.99㎡입니다. 현재 소유자는 이숙자이고, 2023년 4월 17일 거래가 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부의 핵심은 2023년 설정된 마산남부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 주식회사한국대부금융의 근저당권이 설정되고 임의경매가 개시됐습니다. 확인된 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰되어 105,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 150,000,000원, 최신 거래 140,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 낮습니다. 그러나 거래 추세가 하락하고 있는 데다 내부 상태와 임대관계가 미확인이라는 점을 함께 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인

2017년 소유권보존등기 이후 하숙향에게 소유권이 이전됐고, 2023년 4월 17일 이숙자가 거래가 145,000,000원으로 취득했습니다. 같은 날 마산남부새마을금고가 채권최고액 91,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 1월 24일 설정된 주식회사한국대부금융의 근저당권 45,000,000원과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 최초 소유권보존등기에 부기됐던 금지사항등기도 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최저가 70%, 그러나 하락 추세

신화하니엘더마린2단지는 122세대로, 2017년 2월 8일 준공된 아파트입니다. 전용 약 59.99㎡ 동일 평형의 확인된 실거래 12건을 기준으로 전체 평균은 152,125,000원입니다.

가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래 10건의 평균 150,000,000원과 2026년 6월 최신 거래 140,000,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원보다 45,000,000원 낮습니다. 최신 실거래 140,000,000원과 비교해도 35,000,000원 낮은 가격입니다. 최근 평균과 최신 거래 모두에서 가격 차이가 확인됩니다.

다만 최신 거래가 최근 평균보다 낮고, 최근 거래 추세 역시 -7.8%로 하락하고 있습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 152,125,000원만 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,270,000원을 제외하고, 선순위 마산남부새마을금고에 채권최고액 기준 91,000,000원이 배당됩니다. 후순위 주식회사한국대부금융에는 11,730,000원이 예상 배당됩니다.

채권최고액 합계 136,000,000원 중 예상 배당액은 102,730,000원이며, 미배당액은 33,270,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산된 금액이며, 신청채권자의 실제 채권잔액과 동일한 개념은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 후순위 배당은 감소

현재 회차에서는 신청채권자인 주식회사 한국대부금융에 11,730,000원이 배당될 것으로 추정되지만 청구액 34,290,410원을 모두 충족하지는 못합니다.

제시된 다음 회차 시나리오에서는 선순위 근저당권의 배당으로 매각대금이 소진되어 신청채권자의 예상 배당액이 0원입니다. 모든 시나리오에서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 실제 점유자의 권리가 확인되지 않은 상태에서는 이를 최종적인 인수 위험 부재로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산삼진중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 아파트 내 주차장까지 차량 출입이 자유롭고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 26층 건물 중 10층 1005호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창 구조입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기 및 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적 토지는 아파트 부지로 이용 중이며, 북동측 주출입구 도로를 이용합니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·준주거지역·방화지구 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 563,800원/㎡입니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 122세대 규모로 동일 평형 실거래는 확인되지만, 최근 거래 추세가 -7.8%로 하락하고 있습니다. 최신 거래가격과 개별 호수의 층·상태 차이를 반영한 매도가격 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 150,000,000원의 70%입니다. 실제 입찰가를 정할 때는 최신 거래 140,000,000원과 하락 추세 -7.8%를 함께 검토하세요.
• 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유자의 신분을 대조해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 현재 등기상 인수액은 0원이지만, 미확인 임차인이 발견된다면 전입일·점유·보증금·확정일자 등을 확인하고 낙찰가와 예상 배당을 반영해 인수 가능액을 별도로 산정해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 배당 구조. 마산남부새마을금고의 채권최고액 91,000,000원이 우선 반영됩니다. 후순위 한국대부금융에는 현재 최저가 기준 11,730,000원이 예상 배당됩니다.
• 추가 유찰. 다음 회차 최저가 시나리오는 73,500,000원, 그다음은 51,450,000원입니다. 실제 매각 일정과 최저가 변동을 별도로 확인하세요.
• 관리비 및 취득비용. 체납 관리비, 취득 관련 세금, 명도·수선 비용 등 별도 지출을 확인해 최종 취득원가에 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래를 다시 확인하세요. 등기부 확인 기준은 2026.08.15입니다.

맺으며 — “가격 할인은 확인, 점유 위험은 미확정”

이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 150,000,000원의 70%이며, 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 낮습니다. 가격상 할인은 분명하게 확인됩니다.

권리분석에서는 마산남부새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상배당에서 미배당액이 발생하더라도 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 최근 거래 추세는 -7.8% 하락하고 있으며, 감정평가 당시 폐문으로 내부 상태와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 대항력 위험이 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다.

결론적으로 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮지만, 점유·임차관계 및 내부 상태 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 등기상 권리소멸 구조와 가격 차이는 긍정적인 요소지만, 하락하는 시세와 미확인 점유 위험을 고려해 최종 취득원가를 판단해야 합니다.