창원지방법원 2025타경21117. 경상남도 의령군 의령읍 서동리 279-2의 토지와 6층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 토지는 상업용 건부지, 건물은 여관 및 주택으로 이용되고 있으며, 제시외 건물 기호 ㄱ·ㄴ도 매각에 포함됩니다. 감정가는 2,118,988,600원이고 2회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 1,038,304,000원입니다.
권리구조의 출발점은 매우 오래됐습니다. 2004.06.03 설정된 동부농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 현재 남아 있는 2025~2026년 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 가격 적정성, 영업·주거 혼합 용도의 환금성, 실제 점유와 건물 상태가 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 서동리 279-2 · 경상남도 의령군 의령읍 의병로6길 8 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가 이용상태: 여관 및 주택 |
| 토지 | 715.6㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 6층건물 · 여관 및 주택 |
| 소유자 | 박동수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,118,988,600원 / 1,038,304,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,157,367,464원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 기호 ㄱ, ㄴ 포함 · 옥상 계단실 및 옥탑 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 근저당
말소기준권리는 2004.06.03 동부농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,900,000,000원으로 등기됐고, 2010.11.25 변경등기에는 채권최고액 1,365,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액을 1,900,000,000원으로 반영하고 있으므로, 입찰 전에는 해당 변경등기와 실제 채권계산서를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
2015년 손문권 근저당은 2024.11.05 해지로 말소됐고, 2025년 이후 경남신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 농림수산업자신용보증기금 관리기관, 농협은행, 중소기업은행의 가압류와 2026.01.07 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 미상(기타란 참조) | 2026.02.04 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 김보미 1명입니다. 전입신고일은 2026.02.04로 말소기준권리인 2004.06.03 근저당보다 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 집계되는 1명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인 여부는 별개
현재 최저매각가는 1,038,304,000원으로 감정가 2,118,988,600원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와의 차이만으로 ‘시세보다 절반 가격’, ‘싸다’, ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 수 없습니다.
오히려 눈여겨볼 수치는 2회 유찰이라는 시장 반응입니다. 여관과 주택이 결합된 6층 건물, 715.6㎡ 토지의 일괄매각이라는 물건 성격상 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있고, 현재까지 감정가 수준의 응찰 수요가 형성되지 않았다는 점은 가격 검증의 필요성을 높입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 수익·운영 가능성, 현장 상태, 지역 내 거래 가능 가격을 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,038,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,783,040원 |
| 2. 근저당 · 동부농업협동조합 | 1,900,000,000원 | 1,025,520,960원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 102,601,179원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,193,661원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 49,222,758원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,693,240원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 7,842,664원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 6,298,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,783,040원을 제외한 대금 전부가 선순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,085,851,977원 중 채권자 예상배당은 1,025,520,960원, 미배당은 1,060,331,017원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,038,304,000원 | 1,025,520,960원 | 1,060,331,017원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 726,812,800원 | 717,144,672원 | 1,368,707,305원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 508,768,959원 | 501,281,269원 | 1,584,570,708원 | 0원 |
회차가 내려가도 권리 인수 구조는 바뀌지 않습니다. 현재 회차 1,038,304,000원, 3회 유찰 시 726,812,800원, 4회 유찰 시 508,768,959원 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 하락분은 매수인의 인수액 증가가 아니라 채권자의 미배당 증가로 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 의령군 의령읍 서동리에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 여관 및 주택이며, 일부 내부수선을 한 것으로 조사돼 감정평가액에 반영됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 6층건물이며 대리석 붙임·판넬 마감, 벽지·타일 마감, 새시창호 등의 상태입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 715.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 523,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 기호 ㄱ·ㄴ, 지상의 경제적 가치가 미미한 정원수, 옥상 계단실 및 옥탑까지 평가·매각 범위에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 2004년 최초 채권최고액 1,900,000,000원과 2010년 변경등기의 1,365,000,000원 기록이 함께 있으므로 실제 채권계산서와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유부분 확인. 김보미의 점유부분이 ‘미상(기타란 참조)’으로 기재돼 있으므로 실제 사용 공간과 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 비교치가 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 여관·주택 운영 상태. 일부 내부수선이 감정에 반영돼 있으므로 객실·주택 부분의 실제 상태와 추가 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·옥탑 확인. 기호 ㄱ·ㄴ과 옥상 계단실·옥탑이 포함되는 만큼 현황과 평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역이지만 역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·가축사육제한구역이 중첩돼 있어 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2004.06.03 근저당이 말소기준이고, 임차인 김보미의 전입은 2026.02.04라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
하지만 투자 매력까지 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 물건은 여관 및 주택과 715.6㎡ 토지의 일괄매각이고 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가 1,038,304,000원은 감정가의 49%지만, 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 결국 이 물건은 권리는 비교적 명확하지만 가격·환금성·현장 확인의 비중이 큰 사건입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점보다, 실제 10억원대 취득가격이 의령읍의 여관·주택 복합물건으로서 감당 가능한 가격인지가 최종 승부처입니다.
