창원지방법원 2025타경21117. 경상남도 의령군 의령읍 서동리 279-2에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 여관 및 주택으로 이용되고 있으며, 토지는 상업용 건부지입니다. 감정가는 2,118,988,600원, 현재 최저매각가는 726,813,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리관계의 기준점은 2004.06.03. 설정된 동부농업협동조합 근저당입니다.
등기부에는 과거 압류·가압류·경매개시결정과 근저당·전세권이 여러 차례 등장하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 것은 말소기준권리 뒤에 남아 있는 가압류들과 2026.01.07. 임의경매개시결정이며, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21117 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 서동리 279-2 · 경상남도 의령군 의령읍 의병로6길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 여관 및 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 6층건물 |
| 토지 | 715.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박동수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,118,988,600원 / 726,813,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 1,157,367,464원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2004.06.03. 동부농업협동조합의 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,900,000,000원이며, 2010.11.25. 변경등기에 채권최고액 1,365,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 현재 남아 있는 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·농림수산업자신용보증기금 관리기관·농협은행·중소기업은행의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 김보미는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 미상(기타란 참조) | 2026.02.04 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김보미의 전입일은 2026.02.04.로, 2004.06.03. 말소기준권리보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000원으로 기재돼 있으며, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 조사했으나, 현황조사와 매각물건명세서에는 김보미가 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 시세 비교는 별개
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 726,813,000원으로, 시나리오상 감정가 34% 수준입니다. 다만 동일 용도 실거래 비교자료가 없어 이 수치만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 토지와 여관·주택을 일괄매각하는 구조라 아파트처럼 단순한 동일평형 평균으로 가격을 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 726,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,668,130원 |
| 2. 근저당 · 동부농업협동조합 | 1,900,000,000원 | 717,144,870원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 102,601,179원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,193,661원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 49,222,758원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,693,240원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 7,842,664원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 6,298,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,085,851,977원, 총 배당액은 717,144,870원이며 미배당은 1,368,707,107원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 여관 및 주택으로 이용 중이며 일부 내부수선을 한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 715.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 주위환경. 경상남도 의령군 의령읍 서동리에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 523,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 기호 ㄱ·ㄴ이 매각에 포함되고, 토지의 정원수 등도 평가에 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 토지·여관·주택 각각의 현재 거래가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김보미는 대항력 없음으로 판정되지만 점유부분이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 범위와 인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 기호 ㄱ·ㄴ이 일괄매각에 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 일부 내부수선이 감정가에 반영된 만큼 여관 및 주택의 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역 외에 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역이 중첩돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 1,368,707,107원이어도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 감정가 할인율만으로 판단하지 말 것
이 사건의 권리구조는 핵심만 놓고 보면 명확합니다. 2004.06.03. 동부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김보미 역시 2026.02.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰돼 최저가가 726,813,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만 동일 용도의 실거래 비교자료가 없습니다. 더구나 토지와 여관·주택을 함께 사는 물건이므로 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 착각하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 적정성은 현장·수익성·토지와 건물의 개별 가치 검증을 거쳐 판단해야 합니다.
