의정부지방법원 2025타경63340. 고양시 덕양구 덕은동 힐스테이트에코덕은판매시설 지하 1층 비109호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 서동진은 거래가액 587,800,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진천군산림조합 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 진천군산림조합이 임의경매를 신청했고, 서울신용보증재단과 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류가 뒤따랐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 91,094,000원으로 감정가의 약 16.8%지만, 5회 유찰이라는 사실은 감정가와 실제 응찰수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 덕은동 712 힐스테이트에코덕은판매시설 지1층 비109호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 으뜸로 110 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(판매시설) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 15층 건물 내 지하 1층 비109호 |
| 소유자 | 서동진 (거래가액 587,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 91,094,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진천군산림조합 / 341,738,524원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 진천군산림조합 근저당의 채권최고액은 420,000,000원이지만, 현재 최저가 기준 근저당권자에게 돌아가는 예상배당액은 89,054,308원에 그칩니다. 배당받지 못한 채권이 크게 남더라도 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.8%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가 91,094,000원은 감정가 542,000,000원의 약 16.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 지하 1층 판매시설이고 감정평가 당시에도 공실이었습니다. 실제 거래가격과 임대수익 자료를 기준으로 한 비교가 없으므로, 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 91,094,000원 | 89,054,308원 | 396,929,812원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 63,765,799원 | 62,218,015원 | 423,766,105원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 44,636,059원 | 43,432,610원 | 442,551,510원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 63,765,799원, 44,636,059원으로 내려가지만 채권자의 미배당액은 각각 423,766,105원, 442,551,510원으로 커집니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 미배당 증가는 채무자와 채권자 사이의 문제이며, 가격이 낮아질수록 매수인이 떠안는 근저당 잔액이 늘어나는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,039,692원 |
| 1. 근저당 · 진천군산림조합 | 420,000,000원 | 89,054,308원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 6,032,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 59,952,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 485,984,120원 중 채권자 예상배당은 89,054,308원이며, 미배당액은 396,929,812원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 덕은한강중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트, 지식산업센터, 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 이용상태. 판매시설로 현황은 공실입니다. 임대내역은 확인되지 않았습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 15층 건물 내 지하 1층 비109호이며, 공동 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지는 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 상업·업무시설 부지이며, 북측·서측·남측으로 각각 대로·중로·소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 고양덕은도시개발 지구단위계획구역과 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰과 공실 상태가 확인되는 판매시설이므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기 지분의 구체적인 면적과 지분, 분양대금 완납 여부, 향후 등기 가능 여부 및 비용을 계약서·분양대금납부확인서 원문과 대조하세요.
- 현장 공실 확인. 실제 점유 여부, 출입 가능 상태, 내부 마감과 훼손 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 판매시설 수익성. 지하 1층 비109호의 동선·가시성·출입구 접근성 및 주변 공실 현황을 확인하고, 예상 임대료와 공실기간을 보수적으로 산정하세요.
- 가격 기준 재설정. 감정가 대비 16.8%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 인근 유사 판매시설의 실제 매매가와 임대료를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 부가가치세 처리, 취득 관련 세금과 대지권 등기정리 비용을 실질취득비용에 포함하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 396,929,812원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 매각물건명세서와 교부청구 내역으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 대지권 관련 회신 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 대지권과 환금성
이 물건의 권리관계 자체는 비교적 분명합니다. 2023.06.01. 진천군산림조합 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 가압류 2건은 모두 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다. 감정가 542,000,000원이 5회 유찰 끝에 91,094,000원까지 내려왔고, 물건은 지하 1층 판매시설이면서 현황 공실입니다. 여기에 대지권 미등기라는 확인 과제도 남아 있습니다. 실거래 시세와 임대수익을 검증하기 전에는 감정가 대비 16.8%라는 비율만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격 판단은 보류. 대지권 정리 가능성과 실제 임대·재매각 수요를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.