대항력 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수는 0원* — 사리현동 그린하임D동 402호

의정부지방법원 2025타경63351. 고양시 일산동구 사리현동 ‘그린하임D동’ 4층 402호, 전용 48.53㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022년 12월 30일 성동세무서의 압류입니다. 2015년에 설정됐던 우리은행 근저당 103,400,000원과 서울시산림조합 근저당 6,000,000원은 모두 2020년 9월 22일 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 그 뒤에 들어온 국세 압류입니다.

임차인 김연주의 전입·점유일은 2020년 9월 22일, 확정일자는 2020년 8월 27일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 보증금 127,000,000원 가운데 배당받지 못한 부분은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 97,300,000원에서는 집행비용을 제외하고 95,148,600원이 우선배당되며, 31,851,400원이 미배당됩니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 4일 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 최저가 97,300,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 97,300,000원으로 판단합니다. 이 확약의 효력은 김연주의 임차보증금에만 적용되며, 확약 밖의 별도 점유자나 계약이 존재할 경우 자동으로 확대 적용되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

2015년 설정된 우리은행·서울시산림조합 근저당은 2020년 9월 22일 각각 말소됐으므로 매수인이 떠안을 근저당이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 12월 30일 국세 압류이며, 이후 고양시 압류 2건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세를 반영해야 한다

그린하임D동 전용 48.53㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 138,500,000원이지만, 과거 150,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래이자 최신 거래인 2024년 3월 127,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼는 것이 보수적입니다.

확약을 반영한 실질취득 97,300,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 127,000,000원의 76.6%입니다. 현재 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래는 단 1건이고, 2022년 150,000,000원에서 2024년 127,000,000원으로 내려오며 최근 가격 추세가 -15.3%를 기록했습니다. 감정가 139,000,000원이나 전체 평균 138,500,000원만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 회차 산식상 임차인 김연주의 보증금 미배당액은 31,851,400원입니다. 3회 유찰 시 50,961,120원, 4회 유찰 시 66,248,896원으로 늘지만, 낙찰가가 내려갈수록 커지는 미배당액은 2026.05.04.자 확약서에 따라 매수인에 대한 실질 인수액에서는 제외됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 벽제초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호이며 급·배수·위생·난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 가축사육제한구역과 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 405.0㎡, 공시지가는 542,500원/㎡입니다. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대로 동일 면적 거래 표본이 적고 최근 가격이 하락해, 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 변동성을 넉넉히 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.04.자 대항력 포기 확약서의 제출 주체, 대상 임차인, 잔존 보증금반환청구권 포기 문구와 임차권등기 말소 동의를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 97,300,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황에서는 현재 회차 기준 31,851,400원의 미배당 보증금이 인수 위험입니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 변동될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태, 잔존 점유자와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
• 하락장 보정. 최근 거래 127,000,000원은 1건뿐이며 이전 150,000,000원 대비 15.3% 하락했습니다. 전체 평균 138,500,000원보다 최신 거래와 실제 매도 가능 가격을 우선해 응찰 상한을 정하세요.
• 환금성 검토. 총 8세대 다세대이고 확인된 거래가 2건에 불과합니다. 취득 후 보유 기간, 수선비, 중개 기간을 포함한 출구 전략을 보수적으로 세우세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “싸 보이는 이유가 권리 위험인지, 확약 할인인지 구분해야 한다”

이 물건은 대항력 임차인이 존재하므로 확약이 없다면 단순한 97,300,000원짜리 물건이 아닙니다. 현재 회차에서 미배당되는 31,851,400원을 더하면 보증금 127,000,000원 수준으로 실질 부담이 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 2026.05.04.자 확약은 그 구조를 바꿉니다. 김연주의 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 사건의 실질취득은 97,300,000원으로 평가할 수 있습니다. 최신 거래 127,000,000원의 76.6%라는 가격 간격은 의미가 있습니다.

다만 최근 가격이 15.3% 하락했고 거래 표본이 매우 적으며 총 8세대 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 따라서 결론은 확약 원문이 확인되면 권리 위험은 크게 낮아지고 가격 할인도 있으나, 하락 추세와 매도 난도를 반영해 보수적으로 접근할 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라, 확약의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확정하는 것입니다.