의정부지방법원 2025타경63493. 파주시 야당동 61-1, 102동 1층 101호의 전용 56.74㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사이지하우스로 2020.08.03. 거래가 175,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.08.11. 설정된 주식회사블루코퍼레이션 근저당권 175,000,000원입니다. 하지만 임차인 전아현의 전입일은 2020.07.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 떨어질수록 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매수인의 총부담은 각각 176,041,353원, 175,848,947원으로 1.75억대에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 1층 101호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.74㎡ · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 (2020.08.03. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 50,901,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,730,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.08.11. 주식회사블루코퍼레이션 근저당권입니다. 이후 강산주택대부주식회사 가압류, 파주시·국·의정부시 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 임차인 전아현은 2020.07.29. 전입했고 확정일자는 2020.07.15.로 말소기준보다 선행합니다. 등기된 임차권 자체는 2022.10.24.이지만, 확인된 전입·점유관계를 기준으로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수예상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전아현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2020.07.29 / 2020.07.15 | 있음 | 있음 | HUG 대위기재 | 125,415,218원 |
2024.03.29. 임차권 등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재됐고, 대위원인은 2020.07.15.자 전세보증금반환채권 양수도계약입니다. 이는 같은 임차보증금 반환채권과 관련된 대위기재이므로 전아현 보증금 175,000,000원과 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,901,000원 | 125,415,218원 | 176,316,218원 |
| 5회 유찰 시 | 35,630,700원 | 140,410,653원 | 176,041,353원 |
| 6회 유찰 시 | 24,941,490원 | 150,907,457원 | 175,848,947원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 임차보증금 인수가 증가합니다. 이 사건도 세 시나리오 모두 실질 부담이 약 1.75억~1.76억에 모입니다. 따라서 5회나 6회까지 더 유찰되더라도 “가격이 더 싸진다”는 식의 판단은 맞지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 33.3%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
운정팰리스101동102동 동일면적 56.74㎡ 실거래 7건은 2021.08~2021.11에 147,000,000원~180,000,000원 사이에서 거래됐고 평균은 153,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.11. 1층 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
표면 최저가 50,901,000원은 실거래 평균의 33.3%에 불과하지만, 이것은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차 실질 부담 176,316,218원은 실거래 평균 153,000,000원의 약 115.2%입니다. 반면 2021.11. 최신 거래 180,000,000원보다는 소폭 낮지만, 실거래 표본 자체가 2021년에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 50,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,218원 |
| 1. 임차인 전아현 보증금 | 175,000,000원 | 49,584,782원 |
| 2. 근저당 · 주식회사블루코퍼레이션 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강산주택대부주식회사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,730,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인에게 49,584,782원이 배당되고 보증금 부족분 125,415,218원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동행정복지센터 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 운정역(경의중앙)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장 기준 공동주택-다세대주택이며, 해당 단지는 15세대, 준공일은 2017.01.20.입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 공동주택-다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 소로2류에 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 948,500원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택이고 동일면적 실거래 표본은 7건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회이며 현재 사건은 4회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 총부담 확인. 현재 회차 기준 50,901,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 미배당액 125,415,218원이 더해져 실질 부담은 176,316,218원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 176,041,353원, 6회 유찰 시 175,848,947원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
- 임차권·대위관계 원본 대조. 전아현 임차권과 주택도시보증공사 대위기재는 동일 보증금 반환채권과 연결돼 있으므로 중복 계산하지 않되, 실제 권리행사 주체와 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 파주시·국·의정부시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 금액이 있으면 우선 차감될 수 있어 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 별도 확인. 확인되는 동일면적 거래는 2021.08~2021.11 표본입니다. 2026년 입찰가 결정 전 현재 매매·전세 호가와 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “1.75억대 실질취득”
이 물건은 감정가 212,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 50,901,000원까지 떨어졌습니다. 표면 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준 2021.08.11.보다 앞선 전입을 갖춘 임차인 전아현의 보증금이 175,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 125,415,218원입니다. 결국 현재 실질 부담은 176,316,218원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 계속돼도 총부담이 크게 줄지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 동일면적 실거래 7건 평균 153,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 약 115.2%입니다. 최신 180,000,000원 거래가 있기는 하지만 2021.11. 거래이므로 현재 가격 메리트의 근거로 단정하기 어렵습니다. 최저가는 크게 할인됐지만 실질취득은 할인되지 않은 사건. 이 물건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
