의정부지방법원 2025타경63493. 파주시 야당동의 운정팰리스 102동 1층 101호, 전용 56.74㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 212,000,000원이었지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 35,631,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 16.81%라는 숫자만 보면 가격이 매우 낮아 보이죠. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 살아남는 임차보증금 채무에 있습니다.
실제 임차인 전아현의 전입신고일은 2020.07.29, 확정일자는 2020.07.15입니다. 말소기준권리인 블루코퍼레이션 근저당권이 설정된 2021.08.11보다 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 여기에 주택도시보증공사의 보증금반환채권 대위·승계 이력까지 연결된 사건입니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 말소된다고 해도, 미배당 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1, 102동 1층 101호 도로명주소: 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.74㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 |
| 건물 / 규모 | 운정팰리스101동102동 · 2017.01.20 준공 · 15세대 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 (2020.08.03 소유권이전 · 당시 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 | 212,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,631,000원 · 5회 유찰 · 감정가의 16.81% |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 187,730,873원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.11 · 을구 5번 · 주식회사블루코퍼레이션 근저당권 · 채권최고액 175,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 전아현 · 보증금 175,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 140,410,358원 (현 회차 예상배당 기준) |
| 실질취득액 | 176,041,358원 (취득 부대비용 등 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
권리의 출발점은 2021.08.11 블루코퍼레이션 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류와 압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 농협은행과 동그라미파이낸스대부 근저당권, 신탁등기 및 이전 경매개시결정은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다.
문제는 근저당권보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 전아현의 전입신고는 2020.07.29, 점유개시는 2020.07.26이며, 보증금은 175,000,000원입니다. 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서고 우선변제 요건도 갖춘 것으로 조사되어, 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계되는 인수형 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전아현 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
175,000,000원 |
전입 2020.07.29 확정 2020.07.15 점유 2020.07.26 |
대항력 있음
우선변제 있음
배당요구
보증기관 승계
|
| 실제 임차인 수 | 1명 · 전아현 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.06.26 |
| 확정일자 | 2020.07.15 |
| 점유개시일 | 2020.07.26 |
| 주민등록일자 | 2020.07.29 |
| 말소기준권리 | 2021.08.11 · 근저당권 |
| 배당요구 | 있음 · 2022.10.24 |
| 임차권등기 | 2022.10.24 · 을구 6번 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 2024.03.29 대위자경정 |
| 배당 예상액 | 34,589,642원 |
| 예상 미배당 잔액 | 140,410,358원 |
| 매수인 인수 여부 | 인수 대상 · 보증금 전액 미변제 시 잔액 승계 |
③ 가격 분석 — 최저가 3,563만원이 실질취득가는 아니다
매각가를 현재 최저가인 35,631,000원으로 가정하면 집행비용 1,041,358원을 제외하고 임차인 보증금에 34,589,642원이 우선 배당됩니다. 그러면 보증금 175,000,000원 중 140,410,358원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심입니다.
보증금 인수형 물건은 낙찰가가 내려가면 배당금도 줄어, 그만큼 매수인이 부담하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 보증금 175,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 현 회차에는 집행비용 추정액 1,041,358원이 더해져 176,041,358원이 되는 구조입니다.
| 유찰 회차 | 예상 낙찰가 | 인수 보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 16.81% |
35,631,000원 | 140,410,358원 | 176,041,358원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.76% |
24,941,700원 | 150,907,251원 | 175,848,951원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 8.24% |
17,459,190원 | 158,255,075원 | 175,714,265원 |
각 회차의 실질취득액은 해당 회차 예상 낙찰가와 예상 인수 보증금을 합산한 값입니다. 집행비용 추정의 변화로 총액에 소폭 차이가 있지만, 보증금 175,000,000원 부근에서 유지됩니다. 실제 낙찰가·세금 우선배당 등에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 과거 평균보다 실질취득액이 높다
운정팰리스101동102동의 동일 면적 56.74㎡ 실거래 7건을 비교하면, 거래가격은 147,000,000원~180,000,000원이며 평균은 153,000,000원입니다. 다만 아래 실거래는 모두 2021년 8월~11월의 거래로, 2026년 현재 시장가격을 직접 확인할 수 있는 최신 거래라고 보기는 어렵습니다. 따라서 과거 거래평균과의 차이를 확인하는 참고자료로 활용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1층 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2층 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2층 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3층 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 7건 평균 | 56.74㎡ | — | 153,000,000원 |
| 거래 7건 평균 | 153,000,000원 (2021년 거래) |
|---|---|
| 최신 확인 거래 | 2021.11 · 1층 · 180,000,000원 |
| 거래 최저 / 최고 | 147,000,000원 / 180,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 35,631,000원 · 거래평균의 23.3% |
| 실질취득액 | 176,041,358원 |
| 실질취득 ÷ 평균 | 115.1% · 평균보다 23,041,358원 높음 |
| 실질취득 ÷ 최신 거래 | 약 97.8% · 최신 거래는 2021.11 기준 |
최저매각가 35,631,000원만 놓고 보면 과거 거래평균의 23.3%에 불과하지만, 실제 취득에 필요한 176,041,358원을 기준으로 비교하면 이야기가 달라집니다. 2021년 거래 7건 평균인 153,000,000원보다 23,041,358원, 약 15.1% 높은 가격입니다.
2021.11에 동일 면적·동일 1층이 180,000,000원에 거래된 기록은 있습니다. 그러나 그 거래 하나만으로 2026년 현재 시세가 그 수준이라고 인정하기 어렵고, 전체 거래표본의 중심가격은 153,000,000원입니다. 현재 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 만한 최신 거래 근거는 확보되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,041,358원 |
| 1. 임차인 전아현 · 우선변제 | 175,000,000원 | 34,589,642원 |
| 2. 근저당 · 블루코퍼레이션 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강산주택대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 187,730,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,041,358원과 임차인 우선배당 34,589,642원으로 매각대금 35,631,000원이 모두 소진되는 추정 배당입니다. 후순위 근저당·가압류·경매신청채권에 대한 배당은 0원으로 계산되었습니다. 주택도시보증공사 명의의 신청채권은 임차보증금 승계관계와 연결되므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 운정역이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2017.01.20 준공된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택입니다. 석재 붙임 및 드라이비트 외벽, 새시 창호, 급배수·위생·난방·승강기 설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 대상 토지 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로 평가되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당하며, 소로2류(폭 8~10m)에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 포함 여부와 제한사항의 개별 적용관계도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 948,500원/㎡이며, 토지이용상황은 다세대주택입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택에 비해 실거래 표본이 제한적입니다. 확인 거래도 2021년 기록에 집중되어 있어 현재 매도가격을 추정할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수 확인. 전아현의 전입 2020.07.29, 점유 2020.07.26, 확정일자 2020.07.15와 말소기준일 2021.08.11의 선후관계를 확인하고, 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 문구를 반드시 원본 대조하세요.
- 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 회차 낙찰가 35,631,000원만 사용하지 말고, 예상 인수 보증금 140,410,358원을 합산한 176,041,358원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 을구 6-2번 대위자경정과 임차권등기, 실제 보증금 반환채권의 귀속, 배당금 수령 및 반환청구권 행사 주체를 확인하세요. 보증기관 승계채권을 별도 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 보증금 인수 해소 여부. 미배당 보증금 잔액의 인수 위험이 실제로 해소되는지는 임차권등기 말소, 대항력 포기, 관련 확약의 유무 및 효력을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류와 배당 검증. 파주시·국세·의정부시 압류에 관련된 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당 시 임차인 배당액과 인수 잔액이 변동할 수 있습니다.
- 유찰 회차별 자금계획. 6회 유찰 시 실질취득 175,848,951원, 7회 유찰 시 175,714,265원으로 예상됩니다. 추가 유찰만으로 취득비용이 크게 줄지 않는 구조임을 자금계획에 반영하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인 거래는 모두 2021년 기록입니다. 과거 거래평균 153,000,000원만으로 현재 가치를 확정할 수 없으므로, 실질취득액 176,041,358원을 정당화할 수 있는 현재 가격 근거가 필요한 물건입니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 이후 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부 및 건물 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
- 공법상 제한 확인. 토지거래허가구역, 성장관리계획구역, 도로 저촉 및 군사시설 관련 제한의 실제 적용범위를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류 및 경매 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 3,563만원, 실질취득은 1억 7,604만원”
이 물건은 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 저평가라고 판단해서는 안 되는 사례입니다. 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원이 가격구조를 결정하기 때문입니다.
현재 회차에서 35,631,000원에 낙찰받더라도 임차인 미배당 잔액 140,410,358원을 인수하면 총액은 176,041,358원에 이릅니다. 6회나 7회까지 유찰되더라도 총액은 보증금 175,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가 하락분이 매수인 인수액 증가로 대부분 상쇄되는 구조입니다.
여기에 2021년 거래평균 153,000,000원보다 현재 실질취득액이 약 15.1% 높고, 최신 확인 거래도 2021년으로 오래됐습니다. 15세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약, 5회 유찰 이력, 세금 배당의 불확실성까지 감안하면 가격 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
결론은 보수적 접근입니다. 주택도시보증공사의 승계관계와 임차보증금 인수 부담을 명확히 정리하고, 현재 시세가 실질취득액을 뒷받침하는지 확인하기 전에는 최저매각가의 낮은 숫자만 보고 응찰할 이유가 부족합니다. 5회 유찰은 할인 기회라기보다 선순위 보증금 인수위험을 다시 계산하라는 신호로 봐야 합니다.
