의정부지방법원 2025타경63493. 파주시 야당동 운정팰리스 102동 101호, 전용 56.74㎡의 1층 다세대주택입니다. 현 소유자 주식회사이지하우스는 2020.08.03. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 전아현의 임대차계약은 2020.06.26., 확정일자는 2020.07.15., 점유개시는 2020.07.26., 전입일은 2020.07.29.로 모두 2021.08.11. 설정된 말소기준 근저당보다 앞섭니다.
말소기준은 주식회사블루코퍼레이션의 채권최고액 175,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 한 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 말소가 아니라, 선순위 임차보증금의 미배당액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 운정팰리스 102동 1층 101호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.74㎡ · 지상 4층 중 1층 · 2017.01.20. 준공 |
| 규모 | 운정팰리스101동102동 · 총 15세대 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 (2020.08.03. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,730,873원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
2018년 농협은행 근저당과 2019년 주식회사동그라미파이낸스대부 근저당은 각각 2020.07.24.와 2020.07.27. 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 현재의 말소기준은 2021.08.11. 주식회사블루코퍼레이션 근저당이며, 이후의 가압류와 파주시·국·의정부시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 전아현의 전입일 2020.07.29.와 확정일자 2020.07.15.는 말소기준보다 앞섭니다. 2022.10.24. 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.03.29.에는 주택도시보증공사가 전세보증금반환채권 양수도계약을 원인으로 대위자로 경정됐습니다. 이는 동일 보증금 채권의 승계이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전아현 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.07.29. 확정 2020.07.15. | 175,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 | 우선변제 有 배당요구 2022.10.24. | 보증기관 승계 주택도시보증공사 | 73,374,320원 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 표면상 최저가는 계속 낮아져도 실질취득은 보증금 175,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,880,000원 | 73,374,320원 | 177,254,320원 |
| 3회 유찰 시 | 72,716,000원 | 103,992,888원 | 176,708,888원 |
| 4회 유찰 시 | 50,901,200원 | 125,415,022원 | 176,316,222원 |
현재 최저가 103,880,000원은 최근 12개월 실거래 평균 153,000,000원의 67.9%지만, 이 수치는 인수보증금을 제외한 표면 가격입니다. 예상 인수액을 합친 실질취득 177,254,320원은 최근 12개월 평균의 115.9%로, 평균 시세보다 높은 수준입니다. 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 176,316,222원~177,254,320원 범위로 거의 변하지 않습니다.
실거래 비교
운정팰리스101동102동 동일 면적 56.74㎡의 실거래 표본은 2021.08.~2021.11. 총 7건입니다. 평균은 153,000,000원, 최저는 147,000,000원, 최신 거래는 2021.11. 1층 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,254,320원 |
| 1. 임차인 전아현 보증금 | 175,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사블루코퍼레이션 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강산주택대부주식회사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 187,730,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 73,374,320원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄어 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 운정역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 101호로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 준주거 Zone이며, 소로2류에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역에 포함되고 제한보호구역·군사시설 관련 구역에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 대상은 1층입니다. 동일 면적 실거래 표본은 7건이며 거래월이 2021.08.~2021.11.에 집중돼 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 상한 설정. 현재 최저가 103,880,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 177,254,320원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 배당기일까지 주택도시보증공사의 대위변제·채권승계 범위와 실제 잔존 보증금 채권액을 원본 서류로 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 파주시·국·의정부시 압류가 있으며, 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 보정. 최신 거래 180,000,000원은 2021.11. 거래입니다. 현재 상태·수리비·1층 선호도까지 반영해 입찰가를 낮춰야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회이므로 매도 기간과 자금 회수 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·세금 체납내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49%”가 아니라 “실질취득 1.77억”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 49%인 103,880,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 회차에서는 미배당액 73,374,320원을 매수인이 인수합니다. 실질취득은 177,254,320원으로 최근 12개월 실거래 평균 153,000,000원의 115.9%입니다.
3회 또는 4회 유찰돼 표면 최저가가 더 떨어져도 실질취득은 각각 176,708,888원, 176,316,222원으로 큰 차이가 없습니다. 여기에 당해세가 우선 차감되면 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 보증금 부담과 오래된 실거래 표본, 2회 유찰, 15세대 다세대의 환금성을 함께 보면 최저가 착시를 경계해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.