의정부지방법원 2025타경63526. 고양시 일산서구 덕이동 이레빌 1동 3층 301호 다세대주택입니다. 표면 가격만 보면 감정가 111,000,000원에서 최저가 18,656,000원까지 크게 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 김주환입니다. 전입일은 2018.02.02, 말소기준 근저당은 2022.04.21입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 김주환을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다.
등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.21 장기문의 근저당권 120,000,000원이 말소기준이고, 현재의 2025.06.27 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 김주환은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 2025.07.23 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 현재 경매채권자도 김주환으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제기된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 939-25 이레빌 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 비교 대상 면적 37.12㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 |
| 소유자 | 이병삼 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 18,656,000원 (5회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 김주환 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 입찰조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부의 말소기준은 2022.04.21 장기문 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 2025.06.27 김주환의 강제경매개시결정도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2023.04.17 케이비국민카드 가압류와 2023.09.20 장기문의 과거 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
실제 확인 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주환 | 2018.02.02 | 미상 | 2025.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 20.7%라는 숫자만 보면 안 된다
이레빌은 총 5세대, 사용승인일은 2016.09.07입니다. 비교 면적 37.12㎡에 대해 제공된 실거래는 아래 2건이며 모두 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 37.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 37.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 제공 지표 평균 | 37.12㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
제공 시세지표상 최근12개월 평균은 90,000,000원, 최신 거래도 2023.08 90,000,000원이며 현재 최저가 18,656,000원은 그 지표의 20.7%입니다. 다만 실제 나열된 비교거래가 2023.07과 2023.08의 2건뿐이므로 2026.09.22 매각기일의 가격 판단에 그대로 적용하기에는 최신성이 제한됩니다.
경매 통계도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 이레빌 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.1회, 매각률은 12.5%입니다. 본건 역시 이미 5회 유찰됐고 이번 매각은 재매각입니다. 낮아진 최저가 자체가 곧 높은 환금성을 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,808원 |
| 2. 근저당권 · 장기문 | 120,000,000원 | 17,920,192원 |
| 3. 경매채권자 · 김주환 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 215,000,000원, 채권자 배당액은 17,920,192원, 미배당은 197,079,808원입니다. 다만 김주환의 임차보증금·확정일자가 미상이라 위 배당표만으로 임차인의 실제 배당 및 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 18,656,000원 | 17,920,192원 | 197,079,808원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 13,059,200원 | 12,424,134원 | 202,575,866원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 9,141,440원 | 8,576,894원 | 206,423,106원 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가는 낮아지지만, 선순위 임차보증금이 유효하게 남는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 각 회차의 실질취득가 역시 현재 상태에서는 계산할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 301호로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 새시 이중창호입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 799,700원/㎡, 토지면적은 327.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 이레빌은 총 5세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.1회, 매각률 12.5%입니다. 본건 역시 5회 유찰 후 재매각이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김주환의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유관계, 확정일자를 확인해 대항력과 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김주환과 현재 경매채권자 김주환이 같은 이름으로 확인됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 현황조사·매각물건명세서·제출 문건과 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 보증금 확인 전에는 18,656,000원을 총 취득비용으로 보면 안 됩니다. 인수될 수 있는 미배당 보증금을 확인한 뒤 가격 판단을 해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
- 시세 최신성. 제공 비교거래는 2023.07·2023.08의 2건입니다. 2026.09.22 입찰 전 현재 거래사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 배당요구 관련 문건을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “18,656,000원”보다 먼저 볼 숫자는 2018.02.02
이 물건은 감정가 111,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 18,656,000원까지 내려왔고, 제공 시세지표 90,000,000원과 비교하면 20.7%입니다. 그러나 그 할인율보다 중요한 것은 김주환의 2018.02.02 전입입니다. 말소기준 2022.04.21보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
특히 본건은 재매각이고, 이레빌 경매 통계도 평균 유찰 4.1회·매각률 12.5%입니다. 비교 실거래 역시 2023.07·2023.08 두 건에 그칩니다. 따라서 현재 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 단계가 아닙니다. 임대차 실체와 보증금이 확인되어 인수위험이 해소되거나 수치화된 뒤에야 실질취득가와 90,000,000원의 시세지표를 제대로 비교할 수 있습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 선순위 임차관계 확인입니다.
