의정부지방법원 2025타경63576. 고양시 일산동구 식사동 아이비힐에이 제2동 1층 102호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방 3개·욕실 2개·거실·주방 및 식당·발코니·현관이고, 대상면적은 52.89㎡입니다. 소유자 이정수는 2018년 매매로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 228,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.

등기 흐름만 보면 과거 농협은행 근저당 196,800,000원과 액트캐쉬대부 근저당 13,000,000원은 2021.11.26. 모두 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.07.07. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 강민주의 임차권은 본래 매수인에게 남는 선순위 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 선순위 인수효과를 뒤집는 확약이 있고, 동시에 확약의 적용대상이 아닌 별도 점유자가 존재한다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었고, 확약이 변수를 바꿨다

농협은행 근저당과 액트캐쉬대부 근저당은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 강민주는 2021.10.28. 확정일자, 2021.11.28. 점유개시, 2021.11.29. 주민등록을 갖추고 2023.11.30. 보증금 228,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준인 2025.07.07.보다 앞서므로 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확약된 1건, 미상으로 남은 1건

* 강민주 건은 2026.06.10. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 소용한의 보증금·확정일자는 별도 확인이 필요합니다.

③ 대항력 인수형의 원래 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다

확약이 없다고 가정하면 강민주는 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 데이터상 현재 회차의 인수액은 127,823,740원, 6회 유찰 시 147,946,704원, 7회 유찰 시 164,037,363원으로 증가합니다. 즉 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득 부담이 같이 떨어지는 구조가 아닙니다.

이 사건은 그 원칙적 인수구조를 확약이 끊어낸 사례입니다. 따라서 가격 비교 역시 단순 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 강민주 건만 놓고 보면 확정분 실질취득은 102,410,000원이지만, 소용한의 보증금이 미상이므로 최종 실질취득 총액은 아직 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 53.6% 가격이지만 시장도 -36.0% 하락

아이비힐A1동A2동은 19세대이고 비교면적은 52.89㎡입니다. 실거래 표본은 총 4건입니다. 전체 평균은 271,500,000원이지만 과거 2021년 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단에는 이를 중심으로 쓰지 않습니다. 데이터상 최근12개월 평균과 최신 거래는 모두 191,000,000원이며, 최근 구간은 과거보다 -36.0%의 하락 추세입니다.

현재 최저가 102,410,000원은 데이터상 최근 시세 191,000,000원의 53.6%입니다. 강민주 확약만 반영하면 실질취득 확정분도 같은 102,410,000원이어서 가격 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 있습니다. 그러나 최신 실거래가 1건뿐이고, 추세가 -36.0%이며, 이 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 소용한 보증금이 확인되지 않았으므로 ‘시세보다 싸다’고 확정적으로 평가할 단계는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)

배당계산상 강민주 보증금 미배당액은 127,823,740원으로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.06.10. 확약으로 강민주 관련 잔존청구권은 실질 0원*으로 처리합니다. 이 계산에는 소용한의 미상 보증금이 포함돼 있지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 4층 건물의 1층 102호입니다. 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관으로 구성돼 있습니다.
• 입지. 동국대학교 일산병원 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·동국대학바이오메디캠퍼스·체육시설·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 자루형 평지의 다세대주택 건부지이며 북측으로 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 857,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 구조 기재. 건축물 구조는 등기부·건축물대장에서는 철근콘크리트로, 전유부분에서는 철골콘크리트로 상이하게 기재돼 있고 감정자료는 철골콘크리트를 철근콘크리트의 기재착오로 추정합니다.
• 환금성. 실거래 표본은 4건이고 최신 거래는 2025.02의 191,000,000원입니다. 데이터상 최근 가격 추세는 과거 대비 -36.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는 문구인지 원문을 확인해야 합니다.
• 소용한 보증금 확인. 전입일 2024.06.10.만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 최종 실질취득액이 나옵니다.
• 최저가만 보지 않기. 강민주 확약이 없었다면 현재 회차에서도 127,823,740원 인수 구조입니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약 효력이 전제입니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 271,500,000원보다 최신 거래 191,000,000원과 -36.0% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 5.0회입니다. 권리·점유·상품성·시장성 중 무엇이 반복 유찰의 원인인지 현장에서 점검해야 합니다.
• 구조 기재 차이 확인. 철근콘크리트와 철골콘크리트 표기가 상이하므로 등기부·건축물대장·현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약 밖의 점유자다

이 물건은 감정가 209,000,000원에서 최저가 102,410,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인돼 보입니다. 최근 거래 191,000,000원 대비도 53.6%입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 228,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 유형입니다. 그 핵심 위험을 2026.06.10. 확약이 실질 0원*으로 바꿨다는 점은 분명한 장점입니다.

문제는 그 확약 밖에 소용한이 남아 있다는 것입니다. 전입은 2024.06.10.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 여기에 시장 추세 -36.0%, 현재 5회 유찰이라는 신호까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 총 인수액은 아직 확정되지 않은 C등급 물건”입니다. 소용한의 임대차관계까지 확인돼야 비로소 102,410,000원이라는 가격을 실제 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.